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推进基础性制度建设 化解楼市调控困境

作者:未知 来源:中国证券报 更新时间:2018年05月27日 【字体:

近年来,中国一些大中城市的住房价格水平出现快速攀升,房价收入比走高,越来越多的进城务工人员和不少城市“收入夹心层”人员,难以从市场上获得他们支付能力“承担得起”的住房。住房市场的供求矛盾、特别是带有结构性特征的住房条件“两极分化”式的社会分层和社会成员的不动产配置状况两极悬殊,使社会矛盾问题随之加剧。而且,房地产领域投资客观的“高收益”,形成了对于资源要素的强大吸引力,使制造业等其他“实体经济”的吸引力相形见绌,进而带来的是要素流动中产业结构的失衡,以及在中心区域“留住人才”越抬越高的房价成本等等。

推进基础性制度建设 化解楼市调控困境

如具体地考察分析影响住房价格与住房不动产配置的相关因素,不仅有房地产市场供需变动的短期因素,更有影响供需力量的长期、综合因素,包括城镇化加快、社会分配差距拉大、房地产过度金融化、土地供应的约束条件收紧和不动产溢价的调节机制薄弱等。可以说,我国住房制度改革和房地产市场调控中的困境,集中而典型地映射了我国经济转型和社会变迁中的深层次、综合性、全局性的矛盾和问题,体现了改革深水区“攻坚克难”的挑战性与艰巨性。

构建房地产业健康发展长效机制

以上六个方面的分析虽仍不够全面,但已可使我们概括认识住房市场调控与政策优化和相关改革所面临困境的成因。在多年经验教训的总结之后,近两年中央明确指出,打造房地产业长期健康发展的长效机制,需主要依靠推进相关的基础性制度建设。因此,至少包括土地制度、住房制度、投融资制度和房地产税费制度在内的相关基础性制度体系的配套改革,便成为治本之道、当务之急。

在地方财税制度创新和配套改革层面,至少需积极探索和推进与构建房地产业健康发展长效机制密切相关的以下四大方面的基础性制度建设。

土地制度:完善地票、土地收储、多规合一、招拍挂。

土地的开发利用是形成城镇不动产的先决条件。在与房地产业健康可持续发展相关的土地要素视界之内,需于我国基本农田“占补平衡”机制保障下,激活集体土地市场、优化城镇土地供应,构建可持续的房地产土地供给制度。土地供应难题是当前房地产困局的重要原因之一,关键是以制度创新调动土地供应潜力和市场活力,多渠道增加土地供给。

一是改革土地制度,借鉴重庆“地票”制度改革试点经验,激活集体土地市场。赋予农民长期的土地使用权,并以占补平衡大前提下的“地票”式市场交易形成,调动远离城乡结合部农民复垦积极性和使他们共享城镇化发展的土地溢价收益,建立以土地使用权为核心的土地产权体系,弱化所有权,允许集体土地建设用地使用权在符合国家法规的前提下自由流转(包括入股),合理有效解决城镇化进程中扩大建成区所需的增加土地供给的来源问题。

二是优化土地规划,并以土地收储制度确保土地可持续供给。应按照“规划先行,多规合一”的原则,致力于实现土地开发利用规划与城乡发展、产业布局、公共交通、公共事业环境保护等等各类规划的有机结合,以建设“人为中心的城市化”为目标,保障人人住有所居的目标落实于高水平总体规划的施行之中,动态优化调节居住、工商业和公用事业不动产的匹配关系。三是改革完善现行土地一级开发批租制和招拍挂制度,平抑土地价格。土地招拍挂单一竞价拍卖制度,在土地自然绝对垄断前提下,很容易把价格轮轮推高等问题,可考虑将一次性批租制改为年租制,并且对“招拍挂”实行“限房价竞地价”等新方式,促使土地价格沉稳化。地方财政的基金预算,应当涵盖辖区内的一切土地批租收入,并成为对其实施规范化管理与有效多重监督的载体。

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