任志强：你们别搞错了，我们现在房子是不够用的(2)

经济观察报：为什么说土地制度是主要矛盾？

任志强：我们现在可以看到的是招拍挂制度导致土地的天价，不管是租赁性住房，共有产权房，还是其他什么房，仍然是竞地价的。换句话说，政府从土地中获得的收入，一分钱都不少。今年一季度土地价格爆涨，到4月份仍然是爆涨，这都说明了政府仍然希望从土地上拿到多的收益，而没有想到它对市场产生什么。

比如说共有产权房，我们查了已经卖出去的多个共有产权房案例，一部分确实比市场价格低，但是很多案例显示的是抬高市场的房价。换句话说，就是私人拥有的部分和政府拥有的部分变成全部价格的时候，高于周边的二手房房价，甚至高于周边一手房房价。

经济观察报：最后这个成本会转向哪里？

任志强：这个成本一定会转向社会。政府表面上换了个好名声，因为私人掏钱的比例和现有房价比，确实低了很多，很多人迫于经济压力没有办法，就用这种方法去解决居住，可是在实际利益上是受到损失的。

经济观察报：只有房子的部分产权。

任志强：对，因为卖的时候只能拿到拥有产权部分的升值，剩余的升值都归了政府，政府还可以有一定的措施，按照一定价格把你的那部分回收了。

所以严格说起来，土地制度问题导致了政府从炒地里获得更高的利益，进而推动了居民炒房。当政府炒地的时候，老百姓为什么不炒房子呢？很明显，如果我们所有的调控文件，第一个应先控制政府的地价，可能房价问题就自然解决了。但是大家预期的未来还是政府炒地、居民炒房的结果，就是一种恶性循环。至少到目前为止我们没有看到任何解决的方法。

经济观察报：有分析说，在整体风险比较高的情况下，对价格进行限制，初衷是用时间换空间，为长效机制出台赢得条件。

任志强：我不认为是。要从长效来说，抑制危机要先控制土地价格。把地板价格拔得很高，把天花板压得很低，不可持续，这是最简单的道理。

经济观察报：地方政府对土地的依赖，确实也不是一朝一夕能够剪除掉的。

任志强：也不表示你所说的这种议论是正确的，政府对土地财政有依赖是早就有的事情，不是今天才发生。所以很多地方政府在房价低的时候就拼命鼓吹，希望抬高房价，我们没看见哪个政府说我故意要把房价打低的，否则为什么要卖高价地呢？

经济观察报：你提到亟待改革的第二个重要问题是，低收入人群的居住需求应该用租赁方式保障而非财产保障，我们需要什么样的租赁市场？

任志强：建立什么样的租赁市场，这里有巨大的差别，一种租赁市场的建立就是我们现在提出的商品化租赁市场，另外一种租赁市场应该是低收入人群的保障性租赁市场，这是两个概念。

比如说北京市的长租房是用“竞地价”的方式产生的，一定不是保障性质的，一定是市场商品化性质的，所以万科的长租房遇到了很大的争议，一次性交十年房租，180万元才能租这个房。实际上用竞地价的方式建立长租公寓，大大提高了租金标准。很多人可能根本就租不起。

所以保障的这部分要加强，不是建立商品化的租赁住房，而是由政府提供的、对无住房居民或者低收入居民进行一个适度居住权的保障。当土地和保障这两个问题不能同步解决的时候，所有人都只能挤到市场中来。不要说他炒房子，因为对最穷的人保障的都是财产权利，必须用购买的方式解决问题，与其花180万租10年，还不如用这个钱买房子，买的话可能至少还有70年的权利，很难说这个租赁市场是能够被社会普遍接受的。

大部分国家是把它分开的，低收入家庭的人不需要到市场中去买房子，同时，政府鼓励建立低收入家庭租得起的租赁市场。很多发达国家，政府提供了一部分保障房，这部分大概没有超过20%的比例，但是租赁市场巨大，靠什么呢？靠的是鼓励私人住房进入租赁市场，比如有租房合作社，租房银行等。德国租房合作社70%以上是私人的住房，日本也是。

比如说德国有空置税，房子买了不住的话要收税，要是把这个房子搁到合作社去租赁的话，减税。一正一反两个税收政策让租金降下来。所以用政府的办法来扶持，租赁市场建得非常大。

我们现在提出的叫多主体，从来只有三个主体，要么是国家，要么是机构，要么是私人。而我们现在实际上砍掉了私人这部分，因为不准购买第二、第三套房，那就不可能用私人的力量去购买房产而变成租赁市场，这对整个制度来说是一个重大的打击。

经济观察报：刚才说国外租赁市场以私人供给为主，我们看到国内一些机构，会在散布的私人市场里收闲置房屋拿出来租赁，规模发展很快，这样的发展模式，会是好的突破方法吗？

任志强：这是不得已而为之的方法。当你不允许买第二套、第三套的时候，人哪有多余的房子，都收完了怎么办，剩余的房子在哪呢？是没有办法再扩大的。

在租赁住房不够的时候，把长期租赁房都收了，经过整理提高价格，因为租金价格是要根据成本来计算，是要有收益的，当政府不能提供的时候，原来私人还能提供一部分，现在私人的部分都变成了长租公寓，或者是高级公寓，租金提高的时候，低收入人群就更没地方住了。

经济观察报：北京上海这种对租赁需求大的大城市，房屋闲置处在什么水平？

任志强：我没觉得有多少，因为总量就不足。有位住建部前领导，他认为按户籍计算套数的话，我们的住房已经够一户家庭一套房子，或者到了1.1，他的计算有一个最大的错误就是一户家庭现在不是住一套房子。

经济观察报：他是按户口本来算的。

任志强：对，因为我的子女单独住了一套房子，但是户口还在我的户口本上。一个可能是不够支付银行按揭的条件，所以贷不了款，得靠我去贷款，所以买房还是以我的名义，好像名义上我有两套房子，但实际上不是。这个比例是很高的。

中国现在大概有7500万的独居户，其中4000万左右是老人，有3500多万是年轻人，80后、90后，不跟父母一起住。

我们就算单独居住的。这个比例会到多高呢？北欧现在是40%，中国现在是五点几，六点几的样子，如果我们要涨到40%的话，会有多少独居户？大概是2.5亿的独居户，或者更多。前三年，2017、2016、2015年，每年独居户增长30%多，而且还在继续增长，我们估计很快会超过2亿多家庭。整个城市才3亿多户口本，流动户口、常住人口都算上。2.5亿的独居人口怎么办？几乎是翻一番吧，可知我们现在的房子是不够用的。但是在一些人的概念里，房子已经够了，他们不知道这中间的差距有多少。

经济观察报：还盛传一个数据，中国人均居住面积到了40平方米。从这个标准做国内外对比，整体上已经不缺房子了。

任志强：中国和国外比，有一个最重要的区别，中国是按建筑面积计算的，欧美国家是按套内面积计算的，按人均居住面积我们起码有20%左右的差距。

现在含证面积大概36平方米左右，北京、上海更低。所以他们完全错误。

尤其错误的就是以为商品房市场已经在中国占主导地位，其实所有住房都算起来，商品房的占比也就30%多，剩下的70%是过去50年分配历史中提供的。大部分又破又旧又小，不能拿这30%去跟它平均呀。

比如说北京，看看现在带箍的房子，什么叫带箍呀？就是1976年大地震的时候做了加固的那种房子，到处都是。北京没有电梯的房子有70%，没有卫生间的房子超过70%。