房地产大方向已定!租售并举与房地产税是焦点(3)

房地产税征收涉及征收范围、豁免的基本条件、税率的标准范围等等，均是一个复杂的工程。此前试点房产税的上海和重庆，实行人均60平方米的免税面积以及100平方米高档住宅的免税面积。

孟晓苏建议，应当对所有城镇住房征税，然后根据各个家庭的不同情况退税。但退税只适用于一套房。这样能减少对应税房屋的鉴定困难，又能充分照顾低收入家庭。

在贾康看来，是人均多少平方米免税，还是扣除第一套房，或是第二套房，甚至可以宽松到从第三套房才开始征收，各有各的道理。至于搞清楚人均多少平米，中国有不动产登记制度，技术上的操作没有问题，而无法回避、必须解决好的一个棘手问题就是怎么扣除第一单位。

李佐军认为，多种方式都可以探讨，主要是看目的和侧重点是什么，是强调公平？还是强调效率？抑或是强调可持续性？他认为，作为一个影响很大的税改，应更强调公平和可持续性。在全国政协委员、富力地产集团联席董事长兼总裁张力看来，针对房产税的征收应该非常审慎，起码要满足老百姓最基础的住房需求。

交易管理

设置一道资金“安全防线”

随着我国房屋市场化的不断发展，房屋市场在推动城市建设、改善居住条件、提高城市招商引资竞争力等方面，发挥着越来越重要的作用。然而，房地产交易管理中存在管理机制不健全、法律法规体系不完善、房地产竞争不规范、房屋交易和不动产登记数据信息共享不全、延迟等问题，这引发了全国两会代表、委员的关注。

设立规范使交易透明

针对房地产交易管理，特别是二手房交易中存在的诸多问题，全国政协委员、房天下董事长莫天全提交了《关于加强房地产交易管理的建议》。 他建议进一步加强房地产交易监管。出台《房地产交易管理条例》等法律法规。规范房地产市场交易管理行为，严格执行新建商品房预售许可、现售备案、网签备案制度，严格执行二手房交易合同网签备案制度，实现新建商品房和二手房交易网签全覆盖。

莫天全还提出，住建、金融、税务等部门建立房屋交易、购房贷款、税费缴纳等信息互通制度，将新建商品房、二手房网签管理和购房资格审核情况与购房贷款、税收缴纳相关联，确保差别化的住房信贷和税收政策落实到位，支持合理自住购房，限制投资投机购房，严防骗购骗贷、避税漏税。

“如何加强房地产市场信息监管、特别是二手房交易是我这次的提案之一，是希望能够通过设立规范甚至法律去改善房产交易的各方面。”莫天全解释道，希望能使房产交易过程透明化，因为现在的房产交易过程非常复杂，而且流程不透明，需要花很多时间和费用来完成房产交易。

“希望通过完善现行的法律、法规使购房流程简单化、高效化，可以使交易环节缩短，交易费用下降，使买家及卖家都从中获益。”莫天全指出，要提高房产交易效率，就需要不同部门的相互配合，这就涉及政府部门的协作和信息共享。

亚豪机构市场总监郭毅指出，从新建商品房的交易管理而言，相对比较完善、系统，不管从整体的运行机制，还是管理上具体细则的落地和实施，相对比较到位。有所缺失的，可能更多存在于二手房的交易管理，以及租赁市场的合同管理上。

“一线城市新房市场占比逐渐减少，二手房成为市场主体，加上租赁业务在市场上的比重越来越大，租赁市场无论是交易过程，还是合同备案，存在一定的缺口，因此，交易管理是迫在眉睫的事。”郭毅表示。

细化资金监管

“房屋交易管理中，需要细化的是资金监管。”在姚劲波看来，针对商品房市场，建议加强两类管控力度，其一是开发商预售环节收取的购房资金，怎么更好地加强监管保护购房者权益，其二是加强对首付资金来源的监管。

易居研究院副院长杨红旭亦表示，国家相关规定，期房预售要有资金监管，个人买房资金不能直接进入开发商账号，应该由第三方账户进行监管，根据期房的施工进度，第三方账户资金分批次进入开发商账号，“但在预售资金的使用方面，一些城市并没有执行，即没有第三方账户，没有监管。一旦开发商的资金链出现问题，倒闭或项目烂尾，则会侵犯购房者权益。”杨红旭表示。

值得注意的是，目前在二手房市场，相关部门倡导资金监管，但并没有强制要求，“现在二手房交易管理虽然有相应的备案体系，同时也有二手房资金监管的做法，但对资金监管的应用上，其实还可以绕开，即买卖双方达成一致后，就可以不进入监管账户，这导致交易环节中存在交易风险，同时也让‘阴阳合同’的现象很难得到有效打击。”郭毅表示。

值得庆幸的是，为保障二手房交易的资金安全，维护消费者的合法权益，二手房交易资金监管制度已在一些城市推行。

“目前资金的监管方式有两种，一种是政府部门提供，并以房地产交易中心实际操控的专项监管账户，另一种是其他形式公司充当第三方进行资金监管。”姚劲波建议，第一种方式可以加大在全国推广力度，这对于购房资金的安全性可以起到更好的保护作用。