2018年房企面临市场下滑和资金链风险(2)

面临双重风险

过去三年是房地产行业高歌猛进的三年，然而转折终将来临。进入2018年，政府对房地产市场调控不放松，楼市面临市场下滑和资金链的双重风险，正在成为越来越多房企的共识。

克而瑞分析师表示，2017年房地产持续承压，整体高速增长乏力。一方面，政府本轮调控决心大，从供给和需求两侧双管齐下大力整改房地产市场；另一方面，随着城镇化红利逐步消退，市场进入了“白银时代”。

华泰证券指出，部分城市的调控政策已逐渐开始影响房企销售。

2018年初以来，部分城市通过人才引进和修正限购限价的方式，对调控政策进行变相放松，但对实际成交的改善效果可能不及预期。

此外，国家层面的金融持续去杠杆仍在进行，清理“影子银行”，限制房地产信托、私募以及各种表外融资，令房企的境内融资和资金来源面临压力。

一位华南上市房企财务负责人告诉21世纪经济报道，今年银行无论是开发贷和个贷都出现了明显的利率上调，该公司的开发贷也在基准利率基础上，上浮了10%。

在此背景下，去年的良好业绩虽使房企目前资金链较为宽裕，但今年以来，房企到位资金的增速在逐渐下降。

国家统计局数据显示，2018年1-2月份房企到位资金23988亿元，同比增长4.8%，增速比去年全年回落3.4个百分点。其中，个人按揭贷款同比下降4.3%，已经是从2017年10月开始连续第4个月负增长，且降幅逐渐扩大。

东吴证券指出，到位资金增速下降，按揭同比降幅扩大，同时融资难度增大给各大房企的资金链带来不小风险。

中原地产统计显示，房企境内融资数据继续低迷，总量减少，而资金成本在明显上升。

碧桂园、中国奥园、富力地产等房企在过去三年都实现了融资成本的大幅下降，但其高管表示，今年融资环境持续收紧，融资成本预计很难出现大幅下降，争取能保持现有的水平。

在境内融资渠道收窄的情况下，房企海外融资步伐在持续加快。业内人士认为，整体看来海外融资难度越来越大，一旦内地债券融资压力增加，会明显增加房企资金压力。对前期拿了较多土地的企业来说，杠杆过高，后续开发资金成本增加也将影响销售预期。

中原地产首席分析师张大伟认为，如果调控政策持续收紧，2018年将是房企最近4年来资金压力最大的一年。

3月份房企年报季乐观的情绪之下，一些危险似乎被忽略了。

克而瑞指出，随着行业野蛮成长时代结束，房地产市场进入了强者恒强的王者时代。2017年中小房企依然举步维艰，成长空间及市场份额进一步被挤压，500强房企中销售份额小且呈现负增长的不在少数；在可预见的将来，将会有一部分竞争力薄弱的中小房企被迫退出市场。