2017悲剧故事：那些高价拍下的“高价地”如何解套

2016年是中国房地产市场的丰收年。这一年，全国商品房销售额同比增长35%至11.8万亿元，创下历史新高。

与此同时，房企在土地市场“疯狂抢地”，也催生一波“高价地潮”。

然而，到了2017年，随着限购、限贷、限价等调控措施的持续发力，楼市渐趋平稳，多城楼市成交价量下滑，诸多“高价地”竟然被套了。

12月中旬，南京一“高价地”楼盘被曝因拖欠工程款全面停工；而拿地近1年半，曾问鼎了上海外环宅地成交楼板价之最的宝山顾村“高价地”央玺项目，目前仍未完全入市。而在苏州、合肥、东莞等地，很多“高价地”都处于闲置状态。

上海宝山顾村“高价地”：拿地近一年半，开盘时间仍未定

2016年8月17日，宝山区顾村镇外环线内一宗总建筑面积约12.6万平方米的宅地，被建发、首开、中粮联合体以总价67.9亿元、溢价率115%竞得，而53727元/平方米的楼板价，不仅夺得宝山顾村“高价地”，也问鼎了上海外环宅地成交楼板价之最。

12月27日，每日经济新闻记者在到上述“高价地”现场看到，上述项目案名为“央玺”，目前，地块已被围挡包围，围挡内10余座塔吊正在施工。

在项目展示中心，记者以购房者身份从一置业顾问处了解到，该项目大约在今年3月左右进场施工。

目前我们只是开放了展示中心，具体什么时候开盘、均价多少、户型怎么样，现在我们还无法确定。

该名置业顾问说，明年应该会开盘，但是上半年还是下半年，现在还不好说。

每日经济新闻记者注意到，尽管上述地块的竞得楼面价为53727元/平方米，但根据出让合同，竞得方须配建不低于总建筑面积5%（约0.63万平方米）的保障房，并无偿交给宝山区政府，此外，竞得方还须自持不低于总建筑面积15%（约1.8万平方米）的商品住宅作为租赁住房。这也意味着，扣除保障房和自持物业的面积后，可售部分的楼面价超过6.6万元/平方米。

但值得注意的是，目前，央玺周边的二手房价格高的有在6万元/平方米~6.6万元/平方米，价格低的有4.1万元/平方米~4.4万元/平方米。

可见，央玺项目可售部分超过6.6万元/平方米的楼面价，已经超过周边所有在售楼盘以及二手房均价，在当前严格调控的大背景下，操盘难度可想而知。而“面粉”贵过“面包”，恐怕是大部分“高价地”不得不面对的市场现实。

2016年9月22日，仁恒置地旗下南京仁远投资有限公司以20.67亿元总价拍下苏州姑苏区干将东路北，仓街东一地块。该地块出让面积约8.42万平方米，楼面单价38745元/平方米，溢价率81.03%，近3.9万元/平方米的楼面价也成为彼时苏州姑苏城区内的一宗新“高价地”。

时隔近一年半，每日经济新闻记者实地走访了该地块。项目现场，地块门口及前面空地已被改做临时停车场。从临时停车场向地块里面走可以看到整个土地上面长满了杂草，远处还有一辆正在施工的挖掘机。据这名挖掘机工作人员介绍，他大约是近十几天前来到这里，正式施工建设或将从年后开始。

“高价地”变“闲王”

在业内机构提供的一份50宗典型“高价地”名单中，每日经济新闻记者发现，截至2017年10月，2016年其研究的50宗“高价地”项目中开盘的只占一成多，多数在建未售，目前全国范围内至少有14宗“高价地”未开工，他们主要集中在广州、深圳、苏州和厦门等热点一二线城市。这些城市往往也是2017年政府“控房价”的重点区域，多个区域的“限价”甚至直逼“高价地”的楼面价，这意味着当前若入市即亏本。

上述14宗未开工“高价地”里，举例来看：

苏州的姑苏区干将东路北、仓街东地块（苏州2016-WG-46号地块），成交楼面价达到38960元/平方米，而目前区域的最高限价标准为40000元/平方米；附近的苏州2016-WG-26号地块闲置已超1年；

2016年上半年成交的厦门2016第021号同安区2016TP02地块，闲置时间也超过1年。