2017那些高价拍下的“高价地”如何解套(2)

东莞颐和翡翠花园，目前区域限价标准为20000元/平方米，远低于房企拿地楼面价25264元/平方米，因而项目现也处于“缓开工”状态，预计2018年5月才会入市。

在上述“高价地”名单中，记者还注意到，有近60%的地块处于已开工但未开售阶段，而已入市“高价地”项目，销售状况也并非一帆风顺。据数据显示，杭州首开金茂府于2017年6月28日开盘，当周定金签约率仅为43%。

按政府规定，地块完成交易后1年不开工罚款20%，两年不开工则由政府无偿收回。但现实是，多重原因牵绊了“高价地”项目的入市步伐。

“现在土地增值慢、土地支出多、利息也多，所以企业必须做高周转，开发慢了利息就可能很快超过建安成本，不仅不挣钱甚至被拖垮。”地产专业人士薛建雄直言，今年开发商迎来了最困难的日子，尤其是在融资门槛提升、限购限贷限价、预售证审批控制之下，房企资金回笼难度加大，资金不到位就可能造成工期拖延。

“开发商对政策持观望态度，也从侧面影响了一些地块的开工。”业内房产研究院首席分析师张波认为，此外，土地不开工或停工也可能因为房企的资金（尤其是现金流）出现问题，但从实现情况来看，这种情况应该不多。还有一种让开发商选择主动拖延工期的原因则是等待利润。

“高价地”如何解套

那么，在2016年诞生的大批“高价地”中，已开工的项目如何缓解资金压力？可开售的“高价地”项目如何在限价、降价和限购之下拓宽前路？“等待”是否真能给“高价地”一线生机，而等待成本又有多高？

以史为鉴，回顾近年的房地产历程，不同的调控节点上均出现过“高价地之殇”。如2008年的海南、2011年的浙江和2014年的长沙等，房企高价拿地后不久便遇行业下行周期，“高价地”项目惨被套牢。而从这些被套项目的结局来看，有的以烂尾、企业破产告终；也有的幸运地得到救助，获得新生。

业内观点认为，2016年的“高价地”项目多处于南京、上海、苏州、合肥、天津、武汉和嘉兴等地，不同量级的城市，面临的风险和解套的可能性也不同。而城市之外，则看企业的背景与实力。这包括企业是否有能力解决目前的现金流问题；是否有实力扛到这轮调控期过去。“高价地”的解套，最终还是拼实力、看时机。

业内人士告诉每日经济新闻记者，不同实力背景的房企对地块的变现要求、融资时间、成本预期存巨大差异。对于资金压力巨大且资金周转要求高的房企，三限之下“断腕求生”亦属正常，在开盘时价格接近甚至低于盈利底线都是必走之路。

张波进一步表示，房企拿“高价地”的最终目的还是赚钱，但并非所有房源（尤其是前期开售的房源）售价必须高于成本，这个时候舍小取大，保证整个项目的盈利达到预期是更好的选择。

而对大企业而言，“等待”可能是一种更好地达到盈利预期的办法。

一方面是拖延开工或入市的2016年“高价地”项目，另一方面是2017年强调控下土地市场高开低走，热点城市溢价率回落。业内有声音称，随着房地产长效机制的建立，“高价地”现象或将消失。

12月底，全国土地出让市场风向改变，土地接二连三出现“流拍”。西安三宗土地“流拍”；南京土地市场降温，两幅土地“流拍”；四川森宇南湖项目160亩地块，因无人报名而“流拍”；武汉新洲两地块出让遭遇“流拍”。