未来5年约1/3新增住房出租 集体租房新政待破题(3)

困难重重

“构想很美好，具体实践效果仍有待观察。”顾云昌认为，实现《意见》中对未来5年租赁市场的规划仍存在诸多困难，首当其冲是难以保证租赁房的供应量，或者在供应过程中难以践行公平原则。他建议，在供应集体租赁房前，应首先完善家庭生活水平登记制度，可以通过登记指标，先为应当获得租赁住房的家庭提供住所，避免将优质资源分配给非“夹心层”的不符合条件的人群，同时根除摇号制度，真正实现让“正确的人住进正确的房屋里”。

顾云昌同时也担忧，既要保证农民收益，同时保障租赁物业运营方成本，还要兼顾承租人的租金承受能力，而如果无法平衡前述关系，会导致租金过高，容易出现承租者不愿租赁的情况。对此，房地产长效发展机制提出金融市场助力租赁市场发展的要求，通过发行租赁Reits，可有效帮助租赁物业建设及运营商事先融得款项进行建设，保障现金流的稳定循环。

除此之外，如何保障集体租赁住房基础设施的完善，同样值得思考。北京市委社会工委发布《社会建设蓝皮书：2017年北京社会建设分析报告》认为，如今北京市政策性住房在规划上存在问题。比如，由于中心城区建设用地稀缺，土地价值较高，北京市保障性住房规划地理位置偏远，多分布在五环边缘至六环以外区域，呈现“保障住房先行建设、交通滞后发展”模式，职住分离问题严重。

2016年北京市统计局发布的人口分布数据显示，北京常住人口居住地主要分布在朝阳区、海淀区和丰台区，分别为395.5万人、369.4万人、232.4万人；而工作地主要分布在海淀区、朝阳区和西城区，并具有继续向中心区域集中的趋势。由于中低收入家庭多从事密集于中心城区的服务业等第三产业，而政策性住房分布集中于五环以外区域且交通通达性差，不仅北京市常住人口职住分离的状况难以缓解，而且容易形成新的压力。

对此顾云昌认为，在推进集体租赁住房的同时，不仅要在居住方面统一按照城镇居住用地标准进行规划和管理，同时还应当实现交通的完备，实现教育、医疗等配套设施的跟进，“如果居住地离工作地较远且没有地铁等完善交通基础设施，大量流动人口宁可采用合租形式居住于离工作地距离近的地方”，最终将导致实际情况与集体租赁政策南辕北辙。

但是，要实现这一目标仍然存在困难。即使由国企负责对集体租赁住房统一规划，但由谁负责基础设施建设等问题仍然存在。一来集体土地建设租赁房，主要租金及收益基本由租赁物业管理者及村集体获取，政府并未获得土地保证金等收益，因此较难对该土地基础设施建设负责；二来在没有公开资本介入的前提下，如何保障规划效果仍有疑问。

“我们搞农村研究的都清楚，没有其他外来资本，包括资金、脑力、创意、创业、企业家能力，仅凭农民一己之力建设城市，远远不行。”刘守英说，“以前开发商和政府谈，未来将变成跟书记、村集体去谈，这在规划及建设方面有潜在风险。资本问题不解决，政策就是一张纸，充足资本无法进入，最终建设还是小打小闹。”

从制度层面分析，北京作为集体租赁住房建设先行试点政策，其“主要解决流动人口住有所居需求”的特质，最终将导致居住于此的城镇居民并未达到商业化房产市场需求人群标准，使得政府支持的集体租赁住房福利属性大于整体市场调控属性，影响力不能波及北京市整体房产市场，因此刘守英预测该政策无法有效降低北京市房价。

另外，如何维护集体租赁住房地区公共治安、有效防范村内官员“小官巨贪”现象、如何保障租赁Reits同集体租赁住房项目的协调、为农民获得巨额拆迁款进行有效理财等，也是个难题。

比如，金融市场对于集体租赁住房存在辅助作用，如何有效控制住房租赁金融市场风险仍有待观察。8月17日，北京市住建委、市发改委等部门联合发布的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》明确规定，在开放性金融等银行业机构加大对租赁住房项目的信贷支持力度前提下，应合理测算未来租赁收入现金流，保证风险可控、商业可持续。

此外，如何为拆迁户提供理财服务是减少贫富差距的一大任务。顾云昌举例，有些通过安置拆迁可以让某些农民获得高达一两千万的巨额拆迁款项，但是有些人因不懂理财，在两年内将资金挥霍完毕。《人民日报》在《部分农民因拆迁一夜暴富后挥霍返贫》一文中详细介绍了诸多让农民一夜返贫的案例，如何稳定其收益并实现增值，同样也是未来建设集体租赁住房的连带任务之一。