未来5年约1/3新增住房出租 集体租房新政待破题(2)

有针对性

北京市国土委、北京市住建委在11月16日发布的《意见》，采用对集体土地合理征收并建设租赁房屋手段，解决市内流动人口居住问题。《意见》再次将集体租赁住房所有权及使用途径给予申明，项目将引入集体或国有企业负责物业建设与运营，农村集体采用土地入股、联营等方式共同参与开发建设，并享受不低于51%的股权与红利。

有观察家认为，引入国企有利于实现集体租赁住房建设的推进。中国人民大学教授刘守英告诉《中国新闻周刊》，非出让土地房产市场基础设施建设资金源在何处？由谁参与建设、管理？如何实现利益分配？这些均是棘手难题。此前，土地款由政府征收，基础设施建设责任理应由政府承担，若在集体土地建设租赁房屋，收益均归属于村集体，政府该如何同村集体分配职责，这些问题尚未明确。但是通过开放投资引入国企，至少能够保障集体租赁住房实现统一规划。

《北京青年人才住房状况调研报告》显示，73%的承租人权益曾受侵害，其中33.3%表示曾遭遇房东无补偿临时清退；41.3%表示承租租金不按合同承诺，随意上涨；43.8%表示曾遭遇黑中介克扣骗取中介费。对此，《意见》规定严禁通过出售或者以租代售租赁房屋形式获得收益，承租租金会参照区位、周边市场及配套设施一系列因素予以规范，严禁出现租金三年内暴涨暴跌情形，鼓励承租人签订三年期以上租约，同时允许短期承租现象存在。

“该政策最主要的亮点有两个。”顾云昌说，一是保障城镇居民住有所居，解决其住房环境脏乱差等局面；二是有效解决土地问题，提升土地利用效率。将农村集体用地统一规划管理，建立集体所有制租赁物业，通过代理企业建设与运营并获得租金收益等方式能够建立稳定的租赁环境，保障承租人合法权利。

在保障城镇居民住有所居方面，顾云昌认为住房困难户主要由两类人群构成，一是城市“夹心层”，该类人群面临“保障房没资格，商品房买不起”的现状；二是流动人口，典型人群是农民工及刚毕业的青年从业者，他们大多住在城中村、地下空间、仓储等质量不合格的住所当中。

从土地角度分析，如果不改变土地性质，将集体土地抽离作为城市居住用地存在制度困难。《意见》提出了新的解决方案，既不改变土地所有权，同时将土地使用途径发生转换，有效提升土地使用效率并实现资源有效配置。

据顾云昌介绍，城镇土地归社会全体人民所有，农村土地归集体所有，通过建设集体租赁住房，有效打破城乡土地二元结构这一鸿沟。从租赁市场入手，对推动城镇化建设及缩小贫富差距有推动作用。既让承租人用低廉的租金获得良好的居住环境，同时让集体农民获得迁移款和租赁物业收益。

与此同时，《意见》提出的禁止分割办理单元产权证书，被视为集体租赁住房建设政策中前所未有的革命性创新，此举主要是针对当前小产权房难以禁止的局面。

所谓小产权房，指的是在农村集体用地上建设的房屋，因为该房屋建造者并未缴纳土地出让金等费用，因此其产权证并未获得国家房管局认可，仅由乡政府颁发，并无国土管理局备案，也不会获得土地使用证和预售许可证，但是因为低层次居住需求量大，因此小产权房处于不受法律保护，却又没有通过行政手段清理整顿的灰色地带。

《意见》规定，未来新集体租赁住房单元产权证书必须注明：该房屋仅用于租赁住房建设和运营，未经批准，不得出让、转让，不得转租，不得出售，不得改变土地用途。通过采取对不动产权利证书按项目整体发放，不予分割办理单元产权证书等措施，可有效防止转租、出售等改变土地用途的可能，防范小产权房的建设和开发。与此同时，《意见》规定最长租赁期为十年，同样防止变相以租代售行为的产生。

此外，街道还研究制定了《双井街道群租房治理奖励办法》，规定凡是群众举报一户群租房，每查实一户，给予举报人50元的奖励；凡是通过居民群众自己努力解决了群租房的问题，每治理成功一户，给予相关人员合计500元的奖励。