未来5年约1/3新增住房出租 集体租房新政待破题(4)

同地同权

如何有效根治前述困难，成为诸多经济学家关注的话题。刘守英在2004年经济社会形势座谈会上首次提出同地同权概念，并认为改革的真正方向是彻底废除征地制度，实行国有土地与集体土地“同地、同权、同价”，在农转非时给予农民放弃农地时相应权利赔偿，并在此基础上探索农民集体土地进入市场的有效途径。

2013年的中共十八届三中全会上，“同地同权” 首次写入党章。至此，集体经营性建设用地拥有同国有建设用地一样的出让、租赁、入股权；拥有同国有建设用地进入同一平台合法入市交易权；拥有与国有建设用地按照市场规则形成统一价格权。

关于集体用地的市场化建设，刘守英认为，佛山市南海区集体建设用地支持工业化建设，可为北京集体租赁住房提供经验。在刘守英看来，南海区已经探索出一条利用集体建设用地推进工业化、城镇化和农业现代化的“三化”新路，建立了包括确权登记、流转交易平台、基础地价体系等在内的集体建设用地入市体系。受此影响，珠三角超过了60%的集体用地进入市场，使该地区保持了快速的工业化，村组两级分红从2008年的16.8亿元增加到2012年的26.7亿元，两级人均分红从2008年的2347元增加到2013年的3516元。

顾云昌给出的药方，则是全面深化房地产健康发展的长效机制。他指出，既然集体租赁制度只是房地产改革其中的一环，就应该进行全面深化的结构性改革，实现房地产市场的全面优化。

顾云昌将长效机制形容为“1+3”，1指房地产本身体制机制进一步改革完善，要理清非出让土地市场为主的保障体系和出让土地市场为核心的商品体系之间的关系，同时充实两类市场供应产品，实现多层次、立体化的住房供求。比如在保障体系中，引入用来销售的保障房、公租房、廉价房等；在保障房以外，要促进租赁市场发展；租赁市场除公租房外，还应包括市场体系租赁房、机构持有租赁房、集体租赁房，同时扩大投资主体来源，公益机构、次贷机构、企事业单位都可以介入。

“1+3”中的3指货币金融体制机制、财税体制机制和土地体制机制。首先，仅有房地产改革远远不够，房地产问题同时也是金融问题。货币超发、金融体系融资渠道不匹配、证券化融资紊乱、金融货币政策不当都可能引起房地产市场发展不平衡；其次，财税体制包括房地产法、房地产税等方面调整及结构性改革；土地问题涉及工地制度、后房产税时代制度、农村土地入市问题等。

如今，中国房地产市场法律并不健全。在顾云昌看来，如今中国只有房地产法，没有住房法。面对如此巨大的财富和固定资产投资门类，如果没有法律保障会引发各类矛盾，同短期调控不同，长效机制时间跨度较长，政府的改革力度及效率将面临考验。