楼市不平静 盘点2016年房地产业十大事件(3)

6、房子70年到期后怎么办？

政策层面有所突破

事件：房子70年产权到期后该怎么办？这个让很多人关注的问题已经被中央提上议事日程，续期的法律安排也正在研究中。但是在最终解决方案出台之前，房子到期了该怎么办？

12月23日，国土资源部副部长王广华在《自然资源统一确权登记办法(试行)》新闻发布会上表示，针对温州当地20年住房土地使用权到期问题，国土资源部和住建部会商后回复，可以采用“两不一正常”的过渡性办法处理，即不需要提出续期申请，不收取费用，正常办理交易和登记手续，涉及“土地使用期限”，仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期。

尽管国土资源部的这个决定和处理办法，仅仅是针对“温州当地20年住房土地使用权到期问题”这个特例，而不是“土地使用权70年”的普遍情况，但一些业内人士和专家将之视为土地使用权到期后，在实践和政策层面的一大突破。

另外，今年11月27日，《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》发布，对于公众关心的土地与房屋财产问题，《意见》在多处予以了说明和安排。其中包括研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。业内人士表示，这样的表述意味着对于个人住宅土地使用权70年到期后政府会收回的担心是不必要的。

评析：记者了解到，住宅建设用地使用权到期续期的问题，过去被认为是法律层面的一个空白点。此次《意见》的发布，说明对于该问题的讨论正纳入到法律体系的层面中。尤其是一些产权不足70年的住宅用地，如何处理好历史遗留问题，同时实现顺利过渡，都会是法律层面需要关注和重点解决的问题。

7、商品房预售制度受挑战

事件：5月3日，深圳市规划国土委发文称，按照广东省住房建设厅开展商品房现售试点工作的有关要求，为深化改革，进一步规范深圳市房地产市场，深圳市在全国范围内率先探索商品房预售制度改革。深圳市规划国土委表示，在房地产市场发展初期，商品房预售制度有利于加快商品房供应、满足群众住房需求，在促进房地产市场快速发展方面发挥了重要作用。但在实践中也出现了一些问题，例如“货不对板”、“虚假宣传”、“质量瑕疵”等，甚至有开发企业因资金链断裂导致项目烂尾，损害购房人的合法权益，影响了社会稳定。为了进一步规范深圳市房地产市场，促进房地产市场健康有序发展，深圳市在探索商品房预售制度的改革上先行先试，开展商品房现售试点。对试点项目，深圳市规划国土委将进行跟踪采集数据，分析对市场产生的影响，并在对试点经验总结的基础上进行政策研判。目前，深圳市仍按照国家和省市商品房预售制度的相关规定开展商品房预售审批工作。

评析：多年来，商品房预售制该不该取消的话题，在业内争论已久。消息一出，立即引发行业关于商品房预售制度存亡的讨论。

业界普遍认为，现房销售对于整个房地产行业未来的发展会有深远的意义。它可以减少预售制度中所存在的种种弊端，比如质量纠纷、开发商信誉问题、资金链断裂等风险。从更大的意义上来说，现房销售要考验施工的周期、开发的能力等，这会加剧行业洗牌，当然加剧洗牌的最重要的因素还是整个市场的竞争。

而对于开发商来说，现房销售制度将极大考验其资金实力。“过去房企通过预售方式来回笼资金，补给工程款，如果改为现房销售制，这个资金来源渠道将被堵上，开发商需要通过各类再融资和信贷等融资模式筹集资金。”研究院智库中心研究总监严跃进表示，这意味着开发商的负债将提高，而银行及投资者会更加审视此类房企的还款能力。中小房企会被挡在门外，进而一些实力雄厚的房企更有机会进入此类市场。

8、千亿房企规模越来越大

事件：年度销售目标完成率通常被业内看做是衡量房企全年表现的指标之一。根据权威发布《2016年1~11月中国房地产企业销售TOP100》榜单，目前千亿房企已扩容至10家，10强房企总销售额达2万亿。此外，20强、50强及百强房企的入榜门槛都远超过2015年全年。不过，自今年国庆假期20多个城市先后上阵限购、限贷政策，部分热点城市加大对预售证的监管力度，很多房企销售节奏放缓，单月业绩开始呈现下滑现象。

记者了解到，若以前11个月的合同销售金额为标准，超过3000亿元的有万科等房企，碧桂园实现销售2881.4亿元；销售规模在1000亿~2000亿元之间的有保利地产、融创中国、绿城中国等；处于600亿元左右规模的有首开股份、世茂房地产、新城控股、富力地产、旭辉控股集团等。

评析：一方面，千亿房企全国化布局普遍深化，城市市场形势转向对项目影响较大，尤其是热点城市限购、限贷及预售证限制等不利因素带来的将是规模性的业绩收缩；另一方面，公布2016年销售目标的千亿房企多数已提前完成全年目标，并不急于年末冲刺，也存在有意放缓销售进度的情况。