楼市不平静 盘点2016年房地产业十大事件

今年国内楼市并不平静，在成交量逐月攀升的情况下，从9月底开始，楼市风向转变。短短的国庆假期，全国20余个热点城市纷纷发布楼市调控新政。这是自2014年全国房地产政策开始松绑后，首次出现地方政府集中出台调控政策。而房企巨头之间的较量也日渐白日化，宝万之争引发的险资对上市公司纷纷举牌，最终引发监管加强，也令市场关注。

1、中央首提抑制泡沫 重申建立长效机制

事件：12月14日至16日召开的中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位；加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。7月26日，中央政治局会议明确落实“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大重点任务，其中要求，降成本的重点是增加劳动力市场灵活性、抑制资产泡沫和降低宏观税负。10月28日，中央政治局会议再次指出，要注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险。

评析：业内人士表示，2016下半年中央政治局会议多次提到“抑制资产泡沫”。实际上，房地产业作为中国经济支柱十余年，早在前两年已出现整体性过剩，三四线城市楼市还有大量库存。本轮热点城市房价上涨，除了部分供需因素外，大城市房地产超越居住属性、金融资本化乃重要原因。同时，大城市房价的非理性上涨给中国经济带来的负面效应逐渐显现。因此，减少经济发展对房地产的依赖度，就十分必要与迫切。然而，这并不意味着房地产行业失去价值，相反房地产在不远的将来依旧是中国经济的重要贡献力量。研究院智库中心研究总监严跃进认为，要想抑制房地产泡沫，一方面，需要短期措施，比如少数城市实施限购、限贷、限价等手段，特别是针对高杠杆推出一系列限制措施，9月底与国庆期间20余城出台调控新政，正是中央抑制房地产泡沫方针的体现；另一方面，还需要长效措施，因此中央经济工作会议重申“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”。长效机制最早2013年提出，但近几年进展缓慢，预计未来一两年会加速推进，包括运用金融、土地、财税、投资、立法等手段。

2、国庆假期密集出台调控严政

事件：9月30日北京、天津发布楼市调控新政，其后在短短的国庆假期，全国20余个热点城市纷纷发布调控新政。这是自2014年全国房地产政策开始松绑后，首次出现地方政府集中出台调控政策。显而易见，这是在有关部门统一部署下的一次集体行动，其中北京、上海、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南和成都等房价上涨过快城市，成为重点调控对象。此次热点城市的调控政策，主要包括：限购、限贷、加大土地供应、规范商品房销售监管、整治市场违法行为、加强销售价格监管、严厉打击造谣滋事等。

评析：2016年全国市场区域分化更加显著，在多数三四线城市急需去库存的同时，20多个城市楼市高温不退。根据国家统计局发布的70个大中城市新建商品住宅价格指数，从2015年4月至2016年9月，包括北、上、深等被重点监控的16个城市，房价涨幅均超过15%，其中深圳、上海、厦门、南京、合肥房价涨幅分别高达86.6%、56%、51.4%、49.4%和47.6%。热点城市楼市过热，既不利于房地产业健康发展，又不利于经济稳健增长。因此，在中央“分类调控、因城施策”的方针指导下，20余城在国庆假期集中出台新政。

其实，地方政策的风向变化，早在2016年一季度就初露端倪。上海于3月25日率先发布“沪九条”——这是此轮房地产周期内第一个实施收紧型政策的大城市，随后深圳、廊坊、苏州等地跟进出台调控政策。在国庆新政潮后，仍有上海、杭州、成都等出台“补丁”政策，长沙则首次出台新政。截至2016年12月，全国已有至少24个城市出台了50多次调控措施。调控政策出台后，四季度这些热点城市已经开始降温，成交量下滑，房价涨幅缩小或微跌，调控效果正在显现中。

一直颇受购房者关注的深圳，在2016年率先出现了房价短期拐点。安居客数据显示，2016年10月深圳房价环比涨幅首次转负，下跌0.5%，这是自2014年12月以来深圳房价首次下跌，也是一线城市和热点二线城市中房价最早下跌的城市。业内人士表示，本轮房地产短周期运行过程中，深圳房价由领涨全国，转为领跌全国，说明一个城市的房价不可能持续大涨，大涨之后，且遭遇政策收紧之后，容易产生大幅波动。