集中供地政策调整！自然资源部：不是取消，而是优化

本报记者杜雨萌

针对近期坊间广为流传的自然资源部出台《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》（下称《通知》），并对住宅用地出让公告不再要求“全年不超过3次”。2月3日，《证券日报》记者向自然资源部求证得知，该文件确实由其印发。

根据《通知》要求，市、县自然资源主管部门要根据年度供地计划，分批次公开未来一定时间段内拟出让地块的详细清单。每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月，给市场主体充足的时间预期预判。对于详细清单内的地块，在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告，有序组织出让，并在公开的拟出让时间段内全部推出。

自然资源部相关负责人告诉《证券日报》记者，该《通知》是对地方住宅用地供应工作进行的指导文件，不是要取消集中供地制度，而是优化完善集中供地政策，更好发挥充分公开披露信息对于稳定和引导市场预期的积极作用。

集中供地政策始于2021年。彼时在构建房地产长效机制方面，调控端逐步深化“一城一策”的认识，金融端也已建立“三道红线”“五档分类”的制度，而从“稳房价、稳地价、稳预期”的角度来看，为避免因信息不对称引发无序竞争和资源浪费，让市场主体做出理想判断，土地供应端也随之在22个重点城市推出住宅用地“两集中”出让政策，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动。

而从实践层面来看，随着“两集中”出让政策的推行，核心城市土地市场在经过一轮高热后迅速降温。

中指研究院数据显示，从2021年22个重点城市的土拍情况来看，价格触顶地块和溢价地块的成交数量锐减，且流拍地块数量明显增多。具体来看，2021年22城三个批次的土地供应依次为813块、875块、627块，其中，价格触顶地块、溢价地块、底价地块占总成交地块的比重已从第一批的33%、58%、42%，第二批的12%、27%、73%，进一步降至第三批的12%、22%、18%。而从流拍率来说，却有不小的增长，即三个批次的流拍地块占总供应地块的比重依次为6%、33%和17%。

诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱在接受《证券日报》记者采访时表示，从2021年土拍的实际情况来看，“两集中”出让政策也取得了阶段性的效果，然而，进入2022年，房地产市场恢复力度不及预期，行业存资金压力，“两集中”出让政策对企业的资金流要求又较高，因此，从土拍市场表示看，仍持续冷清。

来自58安居客研究院的数据显示，2022年全国土地成交平均楼面地价为1383元/平方米，较上一年大幅下滑18%。从涉宅地块看，溢价水平同样呈现下滑，2022年全国涉宅地块成交溢价率仅为3.36%。从流拍率来看，2022年，全国涉宅地块流拍4006幅，较2021年回落32%，流拍率为18%。

随着去年土地市场的低温运行，已有部分城市根据自身实际情况对土拍模式进行了适度调整。比如北京、苏州、无锡等城市在2022年就相继打破了“两集中”出让政策的一年不超三次公告要求。此外，南昌在去年10月份也提出“力争将南昌从‘集中供地’城市名单中调出”。

中指研究院土地市场研究负责人张凯在接受《证券日报》记者采访时坦言，集中供地政策在土拍市场热度较高的时期起到了稳地价、稳房价、稳预期的作用，而去年房地产市场热度呈现下降趋势，土拍热度亦随之下降，房企现金流压力加大。因此，适时完善和优化原有集中供地政策，放宽全年供地批次数量的限制，分批次供地有利于缓解房企的资金压力，降低同批次地块入市的竞争强度，进一步稳定房价、地价和市场信心。

58安居客研究院分析师许之静在接受《证券日报》记者采访时表示，尽管当前金融端已给房企最大限度地“松绑”，但房地产市场的复苏需要半年到一年的时间。当前对于“两集中”出让政策做出调整非常有必要，有利于房地产行业恢复常态。取消出让次数限制后，部分城市仍将会保持集中出让的节奏，尤其是一些市场热度上升明显的城市，预计后期单次出让的土地宗数仍将保持一定高位，以抑制房地产市场的热度过快上升。部分降温城市则会优化出让次数，小量多批次的面市将更有利于市场的稳定。和集中供地相配套的房地产价联动以及租赁地块的同步出让，仍将在部分城市存在。