任泽平：北上广深居民房贷压力居世界前列(3)

2、1000万人民币能买什么房子？

为增强直观认识，我们从自住出发，假定有1000万人民币预算，讨论在北京、上海、纽约、伦敦核心区和外围区分别能买什么品质的住宅以及持有费用。为增强可比性，我们将核心区的选房区域缩小在距离CBD或金融商业区2.5公里内范围，且避开单价明显较高的楼盘。

2.1 核心区能买到的住宅使用面积差距不大

1000万在北京、上海、纽约、伦敦核心区域CBD附近能购买的住宅使用面积差距不大，在61-68平方米左右；纽约和伦敦市中心住宅持有费用远高于北京和上海，纽约超16万人民币，伦敦超7万元，北京和上海不足7000元。在北京核心区，可购买西城区三环内的玺源台95平方米的二居室（使用面积接近67平方米），均价10.5万元／平方米，北接长安街，南依莲花河，西连西客站，东望金融街（6.870，0.00，0.00％），属于首都功能核心区，物业费5461元／年。在上海核心区，可购买陆家嘴金融区的浦江茗园88平方米两居室（使用面积约61平方米），均价11.4万元／平方米，紧邻各大金融机构，物业费3174元／年。在纽约核心区，可购买曼哈顿下城130WilliamSt公寓68平方米一居室，均价14.7万元／平方米，地处金融区中心，距离华尔街200米，房地产税8万元／年，物业费7.2万元／年，房屋保险费约2.4万元／年，合计17.6万元／年。在伦敦核心区，可购买LondonDock公寓66平方米一居室，均价15.2万元／平方米，位于泰晤士河北岸、伦敦金融城和金丝雀码头中间，为伦敦的心脏地带，距离CBD约1公里，步行10分钟即可到达火车站，市政税3万元／年，物业费4.3万元／年，合计7.3万元／年。

2.2 纽约和伦敦的外围区能买面积更大的住宅

1000万在北京、上海外围区可购买使用面积在76-124平方米左右的住宅，而在伦敦、纽约外围区域可购买的使用面积分别为130、180平方米左右。在北京外围区，可购买南四环附近国韵村177平方米四居室（使用面积约124平方米），均价5.7万元／平方米，周边公园较多，有旺兴湖郊野公园、宣颐公园、碧海公园三大生态公园，但生活相关配套相对不完善，物业费6840元／年。在上海外围区，可购买日月光水岸花园109平方米两居室或三居室（使用面积约76平方米），均价9.2万元／平方米，靠近2号线广兰路站，物业费3451元／年。在纽约外围区，可购买皇后区345410thSt公寓185平方米四居室，均价5.4万元／平方米，地铁30分钟可到达曼哈顿中城，房地产税8万元／年，物业费10万元／年，房屋保险费1万元／年，合计19万元／年。在伦敦外围区，可购买BeaufortPark公寓127平方米三居室，均价7.9万元／平方米，位于伦敦西北四区，8分钟步行至地铁站，是传统白人居民区，市政税3万元／年，物业费3.8万元／年，合计6.8万元／年。

3、中国内地核心城市高房价明显存在泡沫吗？

3.1 中国内地核心城市高房价主要源于什么？

1）人口长期大量向一二线核心城市集聚，近10年一线城市人口年均增速2.37％，人口持续流入但增速放缓；二线城市人口年均增速1.91％，人口持续流入且增速小幅上升；三、四线城市人口年均增速0.43％、-0.49％，人口持续流出。房地产长期看人口，人随产业走、人往高处走。从国际经验看，人口不断从低收入地区到高收入地区，从城市化到大都市圈化。中国内地核心城市优质公共资源富集、产业特别是高端产业高度集聚，人口长期大量流入。总体看，2000-2020年一线、二线人口占比分别由3.7％、19.31％增至5.88％、24.39％，三、四线则由30.87％、42.98％降至30.50％、36.92％。从趋势看，2000-2010年、2010-2020年，全国人口平均增速分别为0.57％、0.53％，一线人口年均增速分别为3.42％、2.37％，人口保持集聚，但增速放缓；上述两个时期，二线人口年均增速分别为1.53％、1.91％，人口持续流入且增速小幅上升；三线人口年均增速分别为0.53％、0.43％，略低于全国平均；四线仅为0.16％、-0.49％，明显低于全国平均，表明三、四线城市人口仍持续流出。

2）核心城市优质公共资源高度富集，户籍制度使得公共资源与户口挂钩、户口基本与房产挂钩的情况更加促进高收入人群集聚。从教育看，2020年北京、上海一本率分别为46％、30％，分别为全国第一、第四；985大学数量分别为8所、4所，合计占全国的31％；211大学数量分别为26所、9所，合计占全国的29％。从医疗看，北京、上海2020年三甲医院分别为56、39个，虽合计仅占全国的6.9％，但集聚了最顶级的医疗资源，如协和医院、301医院等。在现行户籍制度下，户口不仅是单纯的户籍登记，而且附带了区域教育医疗等公共资源。并且，按现行规定，户口要么登记于个人房产下、要么通过单位挂靠于集体户，这使得户口与住房基本挂钩。核心城市的房子不仅是具有居住功能的建筑物，而且捆绑了一系列的稀缺资源和优质福利。尽管当前部分城市允许租房入学，但条件较多、且排序一般在户口和住房均在本学区的家庭之后。在国际上，尽管美国也有学区制度，但家庭在学区拥有居住资格即可，可采用租赁方式；并且，美国的学区分布相对均匀，并未主要集中在部分大城市。此外，尽管北京、上海近期人口增长放缓、甚至陷入负增长，但流出的主要是中低收入人群，高收入人群很可能仍在持续流入。

3）在土地资源计划配置、城乡二元制度、中小城市战略等因素影响下，建设用地在城镇、乡村之间配置失衡，城镇用地在地区、城市之间配置失衡。中国城乡二元户籍制度与土地制度无法调动市场对人口和土地的有效配置，导致进城不能落户、迁徙不能定居的农民工不愿无偿放弃乡村宅基地，农民工群体在城镇和乡村“双重占地”。2009-2016年人均城镇建设用地仅增长5.8％，而人均乡村建设用地增长21.5％。中国城镇化战略长期存在“控制大城市规模、积极发展中小城市”的倾向，与人口迁移趋势背离。分地区看，2009-2016年东部城镇建设用地增量比例低于城镇人口增量比例12.9个百分点；而中部、东北、西部分别高1.7、4.4、6.8个百分点。分规模城市看，2006-2018年1000万人以上城市城区人口增长46.8％，建设用地仅增长41.7％；20万人以下城市人口增长2.1％，建设用地增长22.9％。