2020新房交易额或达15万亿 2021楼市又将如何?(2)

趋势4：房企从速度扩张转向稳速提质，围绕上下游产业链转型

2020年，房企们经历着比以往更多的考验，疫情对行业和房企的影响是短期的，而“三道红线”的影响则会是更为长期和深远的，将推动行业逻辑变革加速进行。

贝壳研究院分析认为，未来房地产开发行业将有几大趋势：

第一，行业集中度加速提升。今年前3房企集中度增加最快，前 100房企集中度为67.2%，行业变革加速行业洗牌的过程中，业绩集中度仍有一定的提升空间。

第二，融资新规影响下房企投资意愿降低，拿地意愿明显收缩，抢占一、二线核心城市，高能级市场加速上行。但调控城市“限地价”、“限房价”的政策与核心城市的高竞争性将不断推高房企成本上升，房地产行业毛利率水平或将逐渐下滑。

第三，在融资新规广泛适用后，债券融资净规模增速下滑，融资成本预期上升。2021年房企到期债务同比增长36%，预计未来3-5年后房企债券融资到期债务方可实现实质性降速，未来几年房企现金流将保持紧张状态。

第四，融资新规激活行业新逻辑，房企将处于中期基本盘与多元化的转型关键期。房企多元化业务“远水不解近渴”的现状促使房企回归基本盘意愿上升。

趋势5：经纪行业会更加走向合作，经纪人的数字化加速推进

2020年，经纪人职业化升级显著，表现为经纪人职业资格认证渗透率增加、收入水平提升，高学历人才正在涌入，经纪人职业认可度得到提升。

趋势6：长租公寓在困境中转型，重新平衡“轻”和“重”的关系

2020年是长租公寓遭遇寒冬的一年。依据公开信息不完全统计，今年超40家长租公寓企业陷入经营纠纷或资金链断裂。

贝壳研究院分析认为，今年疫情对租赁市场的冲击是长租公寓企业经营困难的直接原因，但长租公寓企业产生风险问题的深层次原因主要有三方面：

首先，以包租为主的商业模式单一、灵活性差，抵抗市场波动能力不足;

其次包租模式融资困难，企业容易倾向于使用长期预收款，容易陷入租金贷扩张的陷阱;

三是行业进入门槛过低，经营企业缺乏一定的资质和经验，导致行业鱼龙混杂。

趋势7：老旧小区改造蓄势待发，模式破局仍需政策引领

2020年是老旧小区改造的元年，尽管政策大力支持，但市场上仍以观望为主。老旧小区改造是一个上万亿的市场，但想进入这片蓝海却并不容易。

目前老旧小区改造的居民出资意愿低，企业参与积极性不高，导致过度依赖财政资金，资金缺口大，企业参与老旧小区改造没有可靠的融资机制，也没有形成成熟的商业运营模式，社会力量参与意愿不高。

对此，贝壳研究院建议，政策上还需要进一步加大支持力度：

第一，明确老旧小区改造后的持续服务和运营的保障机制，如物业管理、停车管理和便民服务设施等进行市场化运营性收费，以及社区养老服务、电梯运营等服务性收费的合规性。对于小区内低效空间资源的特许经营使用方式及使用时限，给予法律政策层面的明确保障。出台老旧小区规划配套指标体系，鼓励通过新建或改扩建等方式，将闲置空间资源改造成社区停车场、养老、托幼、医疗、助餐等公共服务设施。

第二，支持社会力量通过质押老旧小区更新改造项目的收益权的方式来申请金融机构贷款。把社会力量与政府部门、街道办事处等签署的合作协议，可作为金融机构贷款的审批要件。对于老旧小区改造所形成具有稳定现金流的非产权业务，提供针对性优惠担保费率，降低担保资产抵押和担保措施限制，研究制定政策性担保公司等专项支持工作政策。