“三道红线”终结地产金融红利(2)

央行在《中国金融稳定报告(2018)》中就提出，防范房地产领域的不当和过度融资。如对负债率偏高以及大量购置土地、具有囤房囤地和市场炒作行为、制造地王现象等的房地产企业进行融资限制等。

“过去几年基本上都是依靠高杠杆、高周转模式，做得比较极致的房企发展就比较快。”前述上市房企管理层人士介绍，“比如一家房企有20亿元资金，不加任何杠杆，如果买一块地需要15亿元，剩下5亿元自有资金作为建设费用，房企一般能有8%～10%的利润就算比较高，可能过3年之后房子全部卖完，回到手上22亿元，非常慢。”

“但如果拿15亿元投三块地，剩下的资金缺口靠融资，一次推进三个项目，同时手上还有5亿元自有资金，同样是3年后，每块地都可以带来两亿元利润，再去这样投，就可以不断翻倍，越来越快。”这位管理层人士说，“地产圈都开玩笑说有些房企几乎是一天拿一块地。一旦通过‘三道红线’限制房企债务增长空间，这套逻辑就将不再适用，房企也失去了几年前通过加杠杆快速发展的机会。”

北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池向《中国新闻周刊》分析说，在房地产业快速发展阶段，市场去化很快，房企能够迅速收回资金，高杠杆风险不容易暴露出来。“但在目前限购、限贷、限价、限商、限售的严厉房地产调控政策下，房地产销售缓慢，很难迅速收回资金偿还负债，由此会增加企业的资金成本，减少企业利润，不利于企业稳健经营。”

在融创中国中期业绩会上，融创中国董事会主席孙宏斌称，“鲤鱼跳龙门已经基本不可能，排名前十的房企基本固化。”

而在郁亮眼中，“三道红线”为金融红利阶段画上句号，“2021年后进入管理红利阶段。”

房企怎么办？

从诸葛找房统计的100家上市房企的数据来看，今年上半年房企的有息负债规模还在提升，达到7.8万亿元，相比2019年末上涨6.82%。而如今房企已经开始去杠杆，特别是参与8月20日座谈会的12家“重点房企”。

除了融创中国明确给出“三道红线”达标时间表，中国恒大也提出了降负债的计划。

中国恒大管理层在今年中期业绩会上通报称，与2020年3月底提出“高增长、控规模、降负债”发展战略时相比，一个季度内负债已经降了400亿元。中国恒大首席财务官潘大荣表示，下半年要以最大决心、最大力度降负债，“力争2020年到2022年，有息负债平均每年减少1500亿元。”

这已经不是中国恒大第一次提出降负债，在2018年中期业绩会上，中国恒大总裁夏海钧就曾表示，要在2020年将净负债率降至70%，并称这是行业合理的水平。显然，这一目标并未达成。据诸葛找房统计，截至今年上半年，中国恒大的有息负债额达9221.43亿元，较去年年末还增长了8.36%。

如今“三道红线”压顶，10月23日，中国恒大提前赎回一笔本金总额15.65亿美元、年利率11%的美元债，至此，公司在今年已无任何需要偿还的债券。这是中国恒大10天内第三次偿还大额债务，累计还债总额达到294亿元。

还债的钱从哪里来？

“如果房企处于‘红档’，负债规模不能扩大，通过卖房还债，负债率自然可以降低。跟普通人买房一样，贷款后开始赚工资还款。”一位房地产业内人士说。

“加大销售与回款”也被恒大管理层列为首要的降负债措施。9月7日，中国恒大宣布至10月8日，全国楼盘七折销售，计划在“金九银十”的两个月累计实现2000亿元销售。而根据中国恒大公告的数据，9月1日至10月8日间，实现合约销售金额1416.3亿元，8月，这一数字还是514.8亿元。能否在“金九银十”达成2000亿元的销售额仍未可知，但恒大在9月1日至10月8日这个时段每平方米房屋的售价比8月下降超过1000元。

放量销售，正成为国内房企的选择。从传统意义上属于销售旺季的9月的数据来看，据房地产信息服务商克而瑞统计，全国百强房企9月实现操盘销售金额11905.6亿元，同比增长29%，环比增长22%。但业绩增长的背后是供应量更大幅度的增长，30个重点监测城市9月供应面积环比增长了37%，远高于成交涨幅。

克而瑞在报告中也称9月规模房企的去化率水平呈下降趋势，“不少房企全年业绩目标完成度较低，当下销售、去化承压。”换句话说，房子并不好卖。

“‘三道红线’对一些房企而言相当于一边借不到新钱，一边还得赚钱去杠杆，这就要求企业把存量项目卖好，但现在市场行情不是很好，压力会比较大。”有上市房企管理层人士向记者直言，除了通过销售加快回款，房企还将控制拿地节奏。

而土地市场已经开始降温，房企拿地的积极性在下降。9月，土地成交溢价率下滑的同时，流拍现象明显加剧，克而瑞重点监测的城市土地流拍率上升至9.3%。孙宏斌在8月底就曾表示，“现在是土地市场风险最大的时候，土地拍得贵，不是很好的拿地时机。”