业内预测全年房地产规模降10% 偿债交付风险进一步加剧

2月25日，在wind电话会议上，易居集团CEO丁祖昱表示，在新型冠状病毒疫情影响下，房地产行业虽然面临着较大压力，但房企发生流动性风险暂时可能性较小。

他给出的理由是，第一，疫情发生在春节前，还没来得及投出去拿地，所以大部分房企手中还保留现金；第二，工程款、工人工资等款项支出在春节前就完成，节后支出不大。第三，一般房企2月到期债务在节前已有安排，暂时债务偿还风险不大。

但2020年房企整体到期债务高于2019年。亿翰智库的报告指出，在不考虑经营需要大量资金的情况下，2020年房企融资规模增速需要达到26.4%才能覆盖到期债务。否则，房企用于运营的自有资金将被挤压出用来还债，从而进一步制约投资、开工、施工等动作。

“我们这次复工，排在第一序列的是待售项目。”一位上市房企的高管表示，随着楼市交易逐步恢复，房价会将更多资金投向具备入市条件的项目中，“这个时候，各家企业必须保证现金流。”

对于房企而言，一面是仍旧趋严的融资环境和受疫情影响下行的市场，另一面是到期债务的攀升和资金周转速度。在保卫现金流大前提下，如何平衡和运用有限的资金成为每一家房企必须面对的难题。

保卫现金流

中指院对500名地产经理人和50名地产专家做了一项问卷调查，55%的地产经理人认为疫情对房地产市场影响将持续到第二季度，62%的专家认为2020年房地产规模下降幅度将超过10%。

丁祖昱也认为，2月楼市成交可以忽略不计，如果3月销售下滑30%到40%，二季度可以恢复到正常水平，2020年房地产下行幅度预计在10%左右。

在房地产市场预期下行、融资环境仍然趋严的背景下，确保现金流充足和不发生流动性风险成为房企的首要任务。

针对疫情突发状况，大部分房企调整了投资策略，一方面与地方政府协商，延期或缓交土地出让金和相关税费；另一方面减少或暂停拿地，减少工程建设领域投入，手中现金优先用来确保周转和运营。

春节后，包括北京、上海等全国主要城市开始陆续有土地入市。不过，从成交情况来看，虽然溢价率普遍不低，但拿地多为央企和国企，民企积极性并不高。这一定程度与房企为确保现金流减少大额支出有关。

上周(2月14日-2月20日)楼市成交也开始恢复，当周全国新房成交103.2万平方米，同比下降80.4%，环比上升150.1%；二手房成交同比下降79.2%，环比上升了75.5%。

“从我们本身而言，越接近销售的项目，肯定是排在复工优先度的前列。”上述上市房企高管表示，一二季度他们将暂停拿地，主要力量放在销售和回款上，投资重心转向待售项目复工上。

在他看来，通过减少投资、缓交土地出让金和税费、确保融资通道顺畅，随着市场逐步恢复，短期内大多数房企发生流动性风险的可能性较小。但房企也要从长远出发，在各项投入中保持适度平衡，不能把风险一味延后。

在2月20日举行的电话会议中，中梁地产副总裁游思嘉表示，到2020年二季度的时候，在极端销售比较差的情况下，中粱地产可以维持100亿元到200亿元规模的现金流。他认为，房企有必要通过融资来获得备用现金。

从前两个月来看，2020年房企融资情况并不乐观。亿翰智库的报告显示，1月房企融资总额同比下降了52.5%，2月前20天，房企信用债融资规模同比下降了38.7%，信托融资同比下降35.4%。

虽然2019年和2020年1月海外融资规模较大，但海外融资主要用于以新换旧方面，房企偿债和经营所需仍旧依赖国内融资及销售回款。在销售回款下降的情况下，除了维持投资、开工和施工外，能否顺利偿债仍是业界普通担心的问题。