2019年出台地产调控政策逾500次 升级转型成房企必由之路

“告别繁荣，回归理性。”2019年，收紧调控下的房地产行业迎来了新局面，从政策到资本，各个维度的理性回归。

“金九银十”是楼市传统的购房好时机，然而，2019年的传统旺季“金九银十”已经过半，楼市发展仍未进入上行阶段。

楼市已经进入白银时代是不争的事实，随着房地产暴利时代的终结，不少中小房企将面临着生死存亡的困境。

根据中国社会科学院发布的《中国住房发展总报告（2019-2020）》，2019年房价总体下降城市数量和下降速度超过去年同期，总体房价水平的空间分布演变比较平缓，增长率的空间差异有所扩大。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组长邹琳华预判，2020年房地产市场总体上先抑后稳。一线城市总体先跌后涨；二线城市涨跌并存，但是大起大落的可能性不大，受一线城市传导效应和短期观望氛围的影响，二线城市有可能以小跌为主，但部分城市有可能上涨；因为长期投资价值有限，三四线城市总体上将是一个下跌态势，但部分三四线城市借助棚改仍然有可能上涨。

那么，在政策严格，销售放缓，融资难且贵的行业发展背景下，大中小房企去地产化表现在哪些方面？多元化转型中遇到的挑战与机遇有哪些？未来的发展趋势又是怎样？这些都将在2020年逐步展现。

2019年是房地产政策最密集年份

中原地产统计数据后发现，2019年11月各地出台的房地产类调控高达72次，堪称史无前例。其中针对房地产资金链收紧的政策超过25次。2019年1-11月，全国各地合计出台房地产调控次数高达554次，同比2018年同期的425次上涨30%。

市场整治是最为常用的政策。继4月初遵义提高二套房住房公积金贷款利率以来，已有哈尔滨、深圳、合肥、杭州等地提出对经纪机构、房企的不规范行为和市场乱象作专项整治。

此外，多地重启“限购、限价、限售”政策。长沙停止执行对二套房的契税优惠，北京、西安等地收紧住房公积金等。

整体看，“一城一策、因城施策”的深化与落实将成为今年政策的主线，而政策基本面依然保持比较紧的状态。

广发证券认为，当前各城市的政策取向与当地的量价基本面走势相关，在以地方为主体的精准施政下，未来行业成交量价将总体平稳，周期波动将逐步弱化;中银国际预计，未来各城房价将维持窄幅箱体震荡。

房地产调控原则是乱必调，涨幅过高必然加码，“稳地价、稳房价、稳预期”的全面调控要求，对调控不利的城市继续问责。稳定其实是双向调节，大涨肯定不是稳定，但暴跌也同样不是稳定。楼市调控严格，针对房价上涨的打补丁措施依然不断出现。但是如果房价下调，预计相对宽松政策也会出台。

从中央经济工作会议来看，2019年房地产政策仍沿用了“房住不炒”、“构建房地产市场健康发展长效机制”的表述，意味着当前决策层不会启动全面放松房地产以达到“稳增长”目标。但即便如此，在防风险与“稳增长”平衡之下，考虑到前期房地产调控政策过紧，避免房地产对经济的负面拖累，通过政策微调，进而改变前期过紧的房地产政策，将房地产政策回归中性，起到经济托底的效果，也是很大可能会发生的。

百强房企销售破10万亿

2019年年末，房企们为了完成年初定下的销售目标，正在加速推销去化，做出最后的冲刺。根据观点指数发布的2019年1-11月中国房地产企业销售金额TOP100榜单显示，1-11月TOP100房企总销售金额已突破10万亿元，达到104387亿元，同比增长16.45%，增速较去年同期收窄21.05%；11月单月，TOP100房企总销售额为11250亿元，与10月的11265亿元总销售额几乎持平。

截至11月末，100家房企中，合约销售额超过千亿的房企有27家，较去年同期增加1家。其中，房企合约销售额位于1000-2000亿元、2000-5000亿元、5000亿元以上这3个区间分别有16家、7家以及4家；合约销售额区间位于300-600亿元房企数量最多，有27家。值得注意的是，根据去年经验，1-11月累计合约销售达830亿元的房企有望冲击年内千亿大关，目前榜单上合约销售超过830亿元有36家，这也意味着今年千亿房企有望比去年增加5家。

从目标完成率来看，观点指数统计发现，1-11月目标完成率超过90%的房企有27家，占比64.29%，其中绿城、龙湖以及龙光等企业已经超额完成年度销售目标；完成率位于80%-90%的房企有9家，占比为21.43%。但截至11月底，仍有6家房企目标完成率低于80%，距离原定销售目标尚有差距。

随着存量时代的到来以及销售基数逐渐增大，整个房地产行业规模增速必然有所放缓。榜单显示，1-11月，TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的门槛值分别为5743亿元、2261亿元、984.6亿元、647.7亿元、213.9亿元，相对去年同期的门槛值均有所上升。由此来看，整个房地产行业依旧是处于缓慢的上升通道。

另一方面，自2019年5月份银保监会23号文的落地以及7月份国家发改委提出发行外债新规等一系列调控以来，房地产市场融资环境日渐趋紧，房企发债渠道受到限制。1-10月，房地产开发企业国内贷款21288亿元，同比增长7.9%，增速较1-9月回落1.2个百分点；利用外资131亿元，同比增长63.2%，增速回落75%；自筹资金46996亿元，同比增长3.3%，增速远低于到位资金整体增速。

总体来看，楼市虽然出现了一定程度上的降温，但是并没有出现断崖式的下跌，也没有出现暴涨式的回温，继续保持着平稳有序的发展态势。相关房地产专家建议，越是这个时候越要保持战略定力，坚持房住不炒，才能促进市场健康平稳的发展。

年内446家房企宣布破产

对于房地产企业而言，2019年的冬天早已开始。在行业融资“紧箍咒”下，金融去杠杆直接压垮了不少房地产公司，部分还不得不面临着出局的命运。

据人民法院公告网显示，截至11月20日，房地产开放商的破产数量已经高达446家，平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产，创下历史纪录。在这张长达30页的房地产破产名单中，多数为三四线城市的中小房企。

不仅是中小房企集体破产，过去经营良好的大中型房企也开始频频“爆雷”。今年五洲国际、新光集团等先后爆出资金链危机，宁波首富熊续强掌管的上市房企银亿集团突然申请破产重整，消息流出后也引来市场热议。

11月14日，广东证监局对外公布了对颐和地产信披与违约等违规行为的情况以及对公司董事长予以警示的行政监管措施。据广东证监局调查，截至5月31日，颐和地产共有9笔超过1000万的未披露到期债务违约，合计金额超过50亿元。债券违约的导火索很快引爆了颐和地产这家老牌房企的资金问题，而这只是行业普遍面临的资金危机的冰山一角。

10月，三盛宏业集团董事长现场洒泪的图片刷屏朋友圈，原因是三盛宏业集团难以向员工兑现公司理财。随后，三盛宏业因涉及交叉违约条款被中诚信托查封旗下资产，并宣布该信托计划提前结束。曾是地产百强企业的三盛宏业，如今则需要成立临时监管小组来推进债务重组。

在业内人士看来，这背后的信号十分明显，那就是房地产高周转、高杠杆、高负债的商业模式已经走向终结，房地产的“高光时刻”不再出现。

不过，根据2018年全国工商局的统计，在工商局注册登记的房地产开发商一共9.7万家。按照此总量数据来计算，破产房企占我国房企的总量仅仅为0.46%。从历史对比来看，今年房企破产的数量并不是高峰值。中原地产首席分析师张大伟表示，相比2014年2000多家房企倒闭的惨烈历史，当下的数据并不值得吃惊。

事实上，“破产潮”的到来，与其说是楼市凉凉的信号，倒不如说是一场行业的“内部洗牌”。目前的房地产市场在进行一场大鱼吃小鱼，大鱼越来越壮的内部洗牌时期。从人民法院公告网也可以看出，申请破产的多是三四线城市的，规模相对较小的房企，而且，部分房企还涉及民间借贷等债务纠纷。一些小而无名的房企倒下了，房地产的市场占有率越来越向头部集中。