2019年出台地产调控政策逾500次(2)

创新成房企未来发展趋势

随着调控政策的持续加码，大部分热点城市明显降温，在市场环境越来越严峻以及当前坚决遏制房价上涨的总基调下，以往房企的传统发展方式已经不适应市场的需求，追求高速、高量的发展已经不再可行，必须有所转变创新，已成行业标配。越来越多的创新业务被写入房企战略，可以说，创新能力将是未来房企竞争的一个核心点，行业的种种变化，也在推动房企加紧转型。长江商报记者粗略统计发现，2018年以来，已经有近25家房地产企业更改企业名称，不乏万科、万达、保利等龙头企业。不管大小房企都在忙着更名去地产化，更有甚者还破釜沉舟地宣布要“彻底退出房地产开发”，加速多元化转型。

具体向哪儿转？“企业要依据自身的实力和自身的特点来进行选择，而城市更新是未来房地产企业转型需要关注的重要的一个方面。”中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹说，因为中国城市化进入了高级发展阶段，城市化率已经达到60％，城市群和都市圈兴起，城市之间和城市蔓延区形成，城市内部的再生开发空间和基础也已经开始出现。

长江商报记者梳理发现，申万一级行业中142家房企，其中涉及跨界转型的至少有41家，占行业总数量比29%；这41家跨界转型房企，平均市值规模78亿元，总市值约3285亿，占行业总市值比28%。

转型方向基本确定，开始深入发展新业务，主要分为两个方向。一个是围绕房地产的服务产业，例如社区消费、物业服务、房地产金融等；另一个是“产业+地产”，例如物流地产、养老地产、旅游地产等。前者是基于存量地产挖掘后服务市场，后者是地产领域里的新产品线，当前的盈利模式主要以出租和销售为主。

其中跨界转型主要涉及八大方向：大医疗（含养老）、大互联网（含计算机、互联网彩票等）、能源煤矿（石油、页岩气、金矿等）、金融、军工/智能（工业机器人）、材料（主要是石墨烯）、影视传媒（包含影视、传媒、动漫、手游等）、环保。

房地产开发的黄金时代已经结束，升级转型成为房企生存和发展的必由之路。但是转型之路并不好走，缺乏相应的储备和经验，贸然投资新业务很容易陷入困局；而投资一些投入大、周期长、回报慢的产业对于企业资金回流也是一个挑战。

与此同时，相关政府和机构出台的鼓励房企升级转型的文件给积极寻求转型的房企提供了政策支持。而成功实现转型的房企抗风险能力也将更强，更加适应不断变化的房地产市场形势。

商品房市场有望

趋同于普通商品市场

中国房地产行业发展趋势如何？上市房企转型升级的方向与模式又有哪些？近日，长江商报记者专访了诸葛找房市场研究员姜国君，他表示，房地产行业在经济发展中的比重将明显降低，利润空间将有所收缩，商品房市场有望趋同于普通商品市场。

长江商报：当前中国房地产发展现状及发展趋势如何？

姜国君：我国房地产行业粗放发展以及市场爆发式增长的时代已经过去，目前正处于市场平稳过渡的重要时期，行业也因此处于加速洗牌的脆弱时期。受经济下行压力和宏观调控等多重影响，一方面行业增速放缓，另一方面开发资源、市场份额也正在向规模房企集中，在优胜劣汰的激烈竞争中逐渐回归稳定、健康的市场常态是当前比较明显的发展趋势。受此影响，房地产行业在经济发展中的比重将明显降低，利润空间将有所收缩，商品房市场有望趋同于普通商品市场。然而，房屋交易毕竟是大宗交易，且土地资源具有唯一性和不可复制性，房屋价值和价格即便难以实现大幅增长，也不会出现短期内急骤下降的情况。

长江商报：上市房企转型升级方向与模式有哪些？

姜国君：上市房企基于强大的资本运作能力和已形成规模的地面布局，转型方向及路子要比中小房企宽阔得多，更易于调整战略方向，集中优胜资源转型升级。从行业内部看，从做商品房转型到做养老、康养等产业地产，或者转做租赁市场等都是值得房企尝试的；从“跨界”转型看，已有恒大、万科、碧桂园等头部房企转战新能源汽车领域，这也是值得借鉴的。

长江商报：区域房企转型区域特点及热点有哪些？一二线城市对鼓励房企转型升级出台的政策影响几何？

姜国君：一二线热点城市鼓励房企转型的措施主要体现在改革产品类型及经营方式等方面，产品转型方面的鼓励有共有产权房、限竞房等政策，经营转型方面的鼓励有发展租赁市场、持有产权经营生活服务等政策。主要特征表现为引导房企去杠杆化、稳步发展、长效经营等方面。

长江商报：未来房企转型升级面临的机遇与挑战有哪些？

姜国君：房企转型升级正迎来人口结构变化、人口流向以及国家重大战略规划等方面的机遇。比如人口老龄化带来了养老、康养、医疗等需求的增长，使房企便于盘活所持有的硬性资源参与新的市场竞争；比如新型城镇化建设使人口加速流向城市，给房屋销售及租赁市场带入了新的购买力；比如京津冀、粤港澳、长三角等重大战略规划对城市升级改造、产业革新等方面形成的重大利好也会惠及房企的传统业务和转型升级。当然，房企面临的挑战仍然是巨大的，主要表现在传统业务不能全盘舍弃，新业务又难以快速盈利，这对房企的生存韧性和二次创业能力是一次较大的考验。

长江商报：转型升级给企业带来哪些经济与社会价值？

姜国君：房企无论向哪个领域转型升级，所获得的经济效益除了实现盈利外，更将使市场结构及盈利模式从过于单一转向更加多元、更加科学，使企业能够持续、稳定地发展。社会效益方面，转型成功的房企将能摆脱过度依赖有限的土地资源开展业务的被动局面，进而增强企业在科技、金融、社会服务等方面的创新能力，向社会发展前沿靠拢。