邱晓华:下半年房地产市场可能更不景气(2)

邱晓华表示，简单比较国际数据，房价收入比、自有率、认捐住房面积、住房空置率、商品房总市值，得出的结论是中国房价已经非常危险，但事实上这些数据与中国特色的制度和民族文化习俗相关，简单对比容易得出错误结论。

“拥有一套自己的住房始终是大多数中国人的梦想，不要简单地从国际数据来看中国”。他指出，之所以中国房地产市场还有较大的刚需潜力，主要来自两方面：第一，城市化进程的推动，新增城镇人口生存型的住房需求，今天是3亿人的住房需求，已经进城的1亿人怎么从农民变为市民，在城市真正落户。

二是棚户区改造涉及到1亿人，怎么进一步改善他们的住房需求。三是来自中西部地区城市群建设涉及到1亿农民变为市民，这3亿人的市民化进程还在路上，他们对基本的住房还是有一个最大的刚性需求。

此外，原有城市人口的改善型住房需求。自1997年开启的福利房制度改革至今已20多年，这部分人的需求已经到要提升改善的阶段。

因此中央政府之所以提出旧区、老区的改造，预计就顺应这个需求改变的需要。这样每年至少还能够创造出1万亿左右的需求，在未来3—5年将有4万亿左右的需求。

当前库存已到较低区间，需要提升邱晓华分析，当前中国的城市化水平还比较低，所以居住方面的潜力和余地也还比较大。虽然现在公布的数字是人均35平米左右，但如果扣除公摊、厨房、卫生间和门厅，实际的人均居住面积还比较低，按照户均面积计算，和发达国家的差距也还比较大，所以中国也还是有潜力。

从房屋居住质量看，当前中国相当比例的房子居住条件还比较差，现有的住房成套水平大约在75%左右，这还不包括农村住房，因此有约25%左右的住房为非成套住房，该水平仍然高于国际标准，可以有很大的改进余地。从城镇化和改善性需求看，从2018年到2025年这个新进程可能还要有1亿多人要进入城市（不包括已进城的、棚户区的）。

而从25—40岁购房主力人口减少2800万，城镇住房配套率从75%提升到90%，还有5000万套改善性的需求，按照每年500到600万套来讲，仍然能够提供8年左右的需求。邱晓华认为，当前库存已经进入到较低的区间，已经接近供求平衡的界限，不少地方已经低于政策的库存水平。

因此，目前的库存也需要进一步提升。他表示，房地产形势长期看人口，中期看土地，短期看政策，人口是决定地产形势最重要的长期因素，今天中国的人口已经从年轻型转为老年型，对长期房地产支撑的力量在减弱。而当前土地的供求关系，对地产形势还有一定的涨价压力存在。但从短期情况看，地产调控的政策，无论是土地、融资还是长效机制，对短期市场的影响还是比较明显。