棚改货币化退潮,三四线房价注定凉凉?
作者：未知 来源：中国经营报 更新时间：2018年09月07日 【字体：大 中 小】
山雨欲来风满楼。
不久前，呼和浩特打响“全面停止去库存”的第一枪。
随后，长春宣布“取消棚改货币化安置奖励”，揭开棚改货币化退潮的序幕。
无独有偶，10多天前，央行武汉分行行长公开撰文表示，棚改货币化基本完成历史使命，应考虑退出。
这一场从2016年掀起的三四线楼市狂欢，注定要在2018年入秋之际偃旗息鼓。
棚改式放水
三四线的楼市狂欢，其实跟五个字息息相关——棚改货币化。
所谓棚改货币化，说白了，就是向三四线定向放水去库存。
一般放水，诸如降准降息，都是普惠式的。大水漫灌，虽然看起来雨露均沾，但水往低处流，一二线城市永远都是资金的首选之地，三四线沾也沾不到多少。
与一二线相比，三四线城市普遍面临经济增长乏力、财政收入下滑、人口外流、未来前景不明朗等问题，很难得到资金和人才的青睐。
正是这个原因，2014年三四线城市的高库存，成为最大的定时炸弹。甚至在2015年央行一年5次降准6次降息后，一二线率先暴涨，三四线仍旧不为所动。
三四线城市究竟该如何去库存？
降准降息惠及不到，本来就没有限购也无政策松绑之说，至于单纯的财政直接补贴买房，也难以激起接盘侠的热情，剩下的道路只有一途：定向放水。
棚改货币化应运而生。
棚改货币化的玩法是这样的：
第一步，央行以低利率通过PSL（抵押补充贷款）向国开行等政策性银行提供资金来源。
第二步，国开行再利用这笔资金向地方政府发放棚改专项贷款。
第三步，地方获得贷款之后，不仅有资金开启大规模的棚户区改造，而且还能用真金白银进行货币化安置补贴。
第四步，地方政府依靠卖地收入还贷，房价与地价同步上涨。只要房价不走低，这个游戏就能继续玩下去。
以往拆迁户都是拆一补一，拿的是实物补贴，如今货币化安置成为主流，拆迁户手握重金入市。
大拆大建加上大补贴，从而彻底激活三四线城市的楼市，引发新一轮的全民抢房潮。
数据显示，2014年，棚改货币化的比例还只有9%，几乎可以忽略不计，2015年有所增加，但也不显著，但在2016年突然跃升到40%以上，2017年超过50%，局部地区更是超过80%。
这个数据，正好跟三四线房价的上涨节奏相契合。
