棚改货币化退潮,三四线房价注定凉凉?(2)

货币化促涨

当然，三四线的房价上涨，并非全是人为刺激的结果。

一方面，当一二线城市被限购限贷限卖的组合拳人为锁住时，无路可去的资金就窜到三四线城市，在板块轮动效应下，为三四线带来房价上涨的动力。

另一方面，虽然三四线人口在向一二线城市流走，但随着城镇化的推进，大量农民在自己的县城、市区就地变成市民，也带来了一定的人口增量。

不过，这两大因素与棚改货币化相比，可谓小儿科。

棚改货币化到底对房价产生了什么影响？

央行武汉分行行长，在央行旗下刊物《中国金融》刊发《完善棚改货币化安置政策》一文，以湖北省为例，提供了相对详实的数据分析。

这篇文章透露了两个重要信息：

其一，去库存基本完成任务。2018年5月末，湖北省79个市、县中，库存低于12个月的城市有73个，高于12个月的只剩下6个，几乎都在偏远山区。

低于12个月就是合理库存水平，这意味着去库存基本完成任务。湖北如此，其他地方也差不多，所以呼和浩特的“全面停止去库存”可以得到解释。

其二，房价均出现大幅上涨。与2016年同期比较，年均涨幅在5%以下、5%~10%、10%~20%以及20%以上的城市分别有24个、12个、29个和14个。

其中，货币化安置比例最高的Y市，2017年货币化安置比例为80%，同期房价涨幅达54.05%。

简单统计，年涨幅在10%以上的城市为43个，也就是说，在湖北，超过一半城市这一波涨幅在20%，其他地方的数据只会更夸张。棚改货币化与房价上涨之间的关系可以得到数据验证。

所以，棚改货币化一旦退潮，三四线的房价必然要受到影响，毫无悬念。

危险的未来

对于三四线城市，行业大佬毫不掩饰悲观判断。

在一周前的中期业绩发布会上，恒大总裁夏海均说：

一二线是未来房地产发展最好的区域，经济发达的三线城市也不错，但四线不准备去。

融创的孙宏斌更是直言不讳：

市场变化后，三四线凉的最快。我们整个的投资区域还是以核心二线城市以上为主，这个方向是不会变的。

恒大和融创自然明白，没有经济增长、产业汇聚和人口流入的地方，不会有太好的未来。

企业有危机感，决策部门其实早就把防范风险放在了第一位。

早在今年6月，国开行就已开始收缩棚改贷款审批。7月初，住建部更是明确表态：

库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策。

这一系列信号，都说明棚改货币化正在退潮，三四线城市的未来越来越悬。

要知道，楼市固然能在繁荣期受到羊群效应的驱动，呈现出全面上涨的行情；但一旦开始调整，一二线与三四线就将呈现截然不同的风景。

这时候，要看的不是谁还能涨多少，而是谁的抗跌能力最强。要看的不是谁的浮盈更多，而是谁能最终能够兑现。

显然，90%的三四线城市都问题重重。