从租金看成都楼市 扣除通胀已不具备持有型投资价值

进入下半年，成都楼市涨声一片，特别是城南区域已进入快速上升通道。中德英伦世邦封盘结束再次开售后售价提升到13000元/㎡，对比年初上涨约4000元/㎡；大源板块的御今缘售价上调到14000元/㎡；甚至于远在中和的老项目红树湾售价也从9000元/㎡上调至13000元/㎡。而像大魔方这样的热盘在涨价多轮后，近期更有单价上调5000元/㎡的计划。

据中成房数据显示，截至9月第一周成都主城区均价已经达到12107元/㎡，相比于年初主城区均价不过万元，近半年来成都主城区均价上涨幅度达到2000元/㎡。成都本轮房价的快速上涨，除了自住性改善需求的释放外，还有投资客群的拉动。

房观察指数通过热点区域房屋的月度租金与每平方米售价，通过公式：年租金收益率=每平米租金*房屋面积*12个月/每平米售价*房屋面积，综合推算出各区域房屋年出租收益与总价的比值，并将此收益率与银行及理财产品的收益率进行对比，以此分析出成都各区域房屋投资的价值。

本次调研房观察指数选取了城区9大板块作为调研样本，覆盖了成熟的老城区以及新兴的新城区，以确保样本的多样化。

房指分析：房价涨幅较大的区域 投资年租金收益率已经接近底线

从上图可以看出，在这些区域中，攀成钢片区以15049元/㎡的价格，售价排在热点区域第一位。事实上，据中成房数据显示，截至9月18日主城区中仅市中心、东大街、肖家河、静居寺等区域的售价高于攀成钢，但是上述区域的全年的新房成交量尚不足500套，其价格存在失真的可能。

纵向分析攀成钢价格走势发现，区域内的价格同比去年12919元/㎡的销售均价，上涨幅度达到16.48%。而9月第一周攀成钢平均售价为14869元/㎡，一周的时间售价便上升了180元/㎡。

作为传统改善住宅区域的桐梓林在房观察指数抽查的区域中以14163元/㎡位列第二，仅次于攀成钢区域。此外，今年以来受城南改善置业需求的释放，中和板逐渐走热。数据显示，目前中和板块房屋在售均价达到9253元/㎡，同比上涨21.6%，成为城区上涨幅度最高的区域。

新兴板块大面以5775元/㎡的销售价格成为本次调查价格最低的区域。大面板块并未在成都市场房价快速上涨中跟随大势上调售价。中指院数据显示，今年1月区域销售备案均价为5662元/㎡，半年多来区域房价并未大幅上涨。相对于区域初期的价格波动，从价格来看目前区域已经逐渐走向成熟。

另一方面，大面房屋租金价格达到20元/㎡/月，是本次调研中租金水平最低的区域。从上图可以发现，传统改善区域桐梓林的租金水平最高，达到了35元/㎡/月，大源板块的租金水平也达到34元/㎡/月。

令人意外的是，售价最高的攀成钢区域平均租金水平为30元/㎡/月，租金水平远低于售价相近的桐梓林和大源。同时，在城东区域更为成熟的建设路板块33元/㎡/月的租金水平也高于攀成钢区域。