多地相继进入调控窗口期 业内称楼市遭过度透支

根据国家统计局公布的第二季度宏观经济数据显示，整个上半年，房地产行业的同比增幅在各行业中位居第一。其中，一线城市及部分热点二线城市房价普涨、楼市行情火热。而土地市场上，高价地又频出。这一系列现状，也引起了市场的关注和担忧。

为给过热的市场降温，近期一些热点城市已陆续收紧政策或进入调控窗口期。尽管对楼市的后续效应还有待观察，不过传统的“金九银十”或因此受影响。业内人士纷纷表示，由于此前市场需求已遭过度透支，今年的“金九银十”可能会成色不足。

热点二线城市涨幅超一线

国家统计局最新公布数据显示，7月份70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨的城市有58个，持平的城市有1个，下降的城市有11个，同比总体仍在上涨。分城看，一线城市由于去年同期基数相对较高，近期环比涨幅收窄明显，7月份新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅均进一步收窄；而绝大部分二、三线城市由于去年同期基数相对较低，同比涨幅仍在继续扩大。

从一线城市来看，上半年深圳和上海的涨幅最为明显。特别是深圳，去年仅一年左右的时间，深圳楼价的涨幅就超过20000元/平方米，今年一季度仍延续去年的涨势，新房均价已达51006元/平方米，较去年12月底的涨幅达16%，同比上涨47.4%；同样领涨的还有上海，根据上海某市场研究部数据，截至6月30日，上海房价均价已涨至45411元/平方米。

值得注意的是，上海市住建委9月6日正式发布消息重申，上海将继续严格执行3月25日发布的《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系 促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，保持本市房地产市场平稳健康发展。

相较于沪深，北京的上涨态势也并未减缓。根据北京市建委公布的数据，2016年上半年北京新建住宅市场各区总成交额1254.37亿元，环比去年下半年上涨15.5%，同比去年上半年也上涨5成，成交均价34838元/平方米，价格环比去年下半年上涨4000元/平方米，同比上涨6000元/平方米，价格持续处于增长通道。

在四个一线城市中，广州房价处于“慢牛”状态。据某地产研究院数据显示，上半年广州一手住宅网签均价为15599元/平方米，同比仅上升6.14%。与北上深三大一线城市相比，广州的楼价涨幅显然很慢，不过业内预计下半年楼市或要补涨，空间还很大。

不过，今年部分热点二线城市的表现可以说完全超过了一线城市。国家统计局的数据显示，7月份70个大中城市中，南京、厦门和合肥房价同比涨幅分别为33%、39.2%、33.8%，远超北上广；像天津、杭州、福州、南昌、郑州、无锡和惠州等城市房价同比增幅均达到两位数以上。

除了商品房交易市场，一二线房地产市场火爆行情还体现在土地市场上，“高价地块”频出已引起业界的密切关注。数据显示，今年上半年，全国50个主要城市拍出的“高价地”多达219宗，土地出让金总额首次突破万亿元，高达10243亿元，远超去年同期的6973亿元。其中，杭州、苏州、南京、合肥成交额同比涨幅超过200%。

多地进调控窗口期

过热的市场行情，已引起了业内的关注与担忧。

对于下半年的楼市基调，发改委在7月14日发布宏观经济运行情况并回应热点问题时，已给出了明确的方向：对一线及部分二线城市，要密切关注其库存下降情况，加大住房供应，合理引导住房消费，防止房价持续过快上涨；对三、四线等商品房库存较大的城市，要根据当地市场情况，积极采取有效措施，化解房地产库存。当前房地产市场调控的主基调仍然是去库存。下半年，针对市场分化的情况，应更加注重分类施策、因城施策，促进市场平稳发展。

9月6日，住建部亦发文强调，根据房地产市场分化的实际，坚持分类调控，因城施策。

近期，部分二线城市已相继出台楼市收紧政策。业内预计，接下来各地也会因“多米诺骨牌”效应逐步进入调控窗口期。

在合肥，7月1日开始执行差异化信贷政策，商品房最低首付比为25%，部分情况购买商品房的首付比为40%；苏州、南京也同时在8月11日公布调控新政；而武汉和厦门则分别于9月1日和9月5日起实行限贷、限购政策。

随着以上热点城市相继出台调控政策后，业内人士认为，由于部分城市房价和地价出现过热倾向，为防止出现系统性风险，未来热点城市出台收紧政策已成为大概率事件，而商品住房市场也有可能会迎来调整期。