房地产泡沫不可避免 破裂后我们该怎么办？(3)

第五，泡沫在发展中变迁。格林斯潘认为，1987年的泡沫和2000年互联网泡沫之所以没有对经济造成很大的影响，是因为两起泡沫事件中的显著有毒资产大部分都是非杠杆的，单一来源融资的投资组合，资产当然无法违约，合法的支付结构中是没有违约的。

1987年10月美股的大跌，创下了有史以来股价的最大单日跌幅。当时，资产主要被无杠杆投资者、养老基金、保险公司和房产拥有者持有，虽然资产持有者遭受大量的资本损失，但他们持有的债务很少，就算所有的债务出现了违约情况，也不会触发大规模金融危机。

但是2007年的次贷危机就不一样了，房地产市场历经近十年的繁荣后，房价被按揭债务大大地杠杆化，债务违约呈阶梯式发展，越来越大，而对于带杠杆泡沫的破灭而言，传染性当然是一种非常危险的潜在后果。

我们该如何面对泡沫？

既然泡沫不可避免，也一定会破裂，那我们需要如何面对泡沫？

格林斯潘似乎在走一个中庸路线，即如何维持这种会引发泡沫的增长，但又要避免2008年雷曼兄弟倒闭后那么明显的危机。

他甚至认为，也许我们根本不应该做什么去避免泡沫的产生和破裂，而应该思考在泡沫破裂时我们应该怎么办。

具体而言就是，如果泡沫破裂之时有足够高的商业银行资本和抵押品要求，即便大幅蔓延的下跌对金融机构造成了严重影响，但股价依然可以得到维持，股东尽管会有损失，但不至于公司倒闭并且恐慌蔓延。也就说，足够的资本、创新的债务工具以及担保工具，在出现清盘时可以很好地应对泡沫。

再来总结一下，格林斯潘的泡沫观颇有唯物主义观，泡沫以及最终崩溃的无可避免，说明人类的主导作用；泡沫有好坏之分，说明要一分为二；泡沫在发展中变迁，说明事物一直在发展中，不能用过去的经验看待现在的问题。（作者最新著有《房市大衰退：33年房市变迁大推演》）