2015地产破“六旧” 高利润率将成首要目标

轻资产化，你还囤着车库商铺慢慢卖吗？全产业布局，恒大都卖米了你还只顾着卖房吗？低周转状况下，如何提高赢利水准？因为房子不好卖，周转越快越亏本？金融化愈发明显，怎样巧用经济杠杆？以万科为代表的合伙人模式，究竟怎样深化？转型服务商，如何为社区提供全链条生活服务，掌握未来……六大房地产惯性思维，2015不破不立，谁先破，谁破得彻底、干脆，谁的转型之路就更加顺畅！2014是分化元年，2015则是破旧立新的真正转型之年。

新思维

高利润1

高周转就是牺牲利润，薄利多销。当“薄利不能多销”时，一些企业开始转而做高利润率。

高周转“梗阻”

高利润率破局

鲜活案例

日前，成都某标杆房企东北三环项目以单价5800元/平米疯狂促销，与当初土地价格持平，如果再计算其他基础费用，犹如股市中的“割肉”。“项目去年入市后销售速度很慢，加之周边竞争激烈，连促销都无法实现快速去化，压力很大。”一位接近该房企的消息人士告诉成都商报记者，销售速度趋缓的话，开发商的利润几乎可以忽略不计，基本上就是在给基金公司、银行打工。销售周期过度拉长的话，开发商的利润甚至抵不过资金成本。“在多亏和少亏之间，开发商只有认账。”

惯性

之殇

高周转梗阻危及企业生存

对于高周转，绿地集团董事长张玉良数年前曾有过一段经典的论述：“别人1000亿的现金流，两年转一次，一年就500亿；我500亿的现金流，一年转四次，就是2000亿。”他认为，高资金流动性和高运营效率是绿地做大的关键。

而回顾过去十年，高周转无疑是国内楼市最主流的开发模式。环视当前一线开发商豪强：万科、恒大、绿地、保利、蓝光等，无论是轻资产模式还是重资产模式，业绩高增长都有赖于高周转。反观招商、金地等一部分成名较早、近年来表现却乏力的企业，我们亦不难发现，他们的症结就在于对市场反应迟缓，开发速度较慢。

“过去，企业追求高溢价的前提是高周转，否则年化收益率和业绩增速通常很低。所以，主流企业普遍在主流市场上做主流产品，并采取高周转的主流开发模式。”成都某标杆房企副总裁在接受成都商报记者采访时表示，高周转之所以能够成功，离不开国内经济走势连年攀高所催生出的火热房地产市场。“当中国经济进入新的发展期，房地产爆发式上涨的动能不足，高周转事实上已失去赖以生存的土壤。”

“通俗地讲，高周转就是牺牲利润，薄利多销，在规模做大的同时，提高资金利用率，获取规模收益。”盛世新源执行董事廖建华表示，如今市场更趋理性而需求表现并不旺盛，往往会导致“薄利不能多销”，形成高库存，资金流转速度很快就降了下来。“无论哪一方面，房企都难以承受。”

高周转模式遇阻之后，房企该如何抉择？

新模式

解读

高利润率将成首要目标

“无论企业选择何种运作模式，有两个核心问题是不会改变的。”一位投行人士指出，第一、规避高存库，确保资金链安全；第二、提高利润率，实现高质量增长。事实上，这也是万科在实现千亿规模后明确提出的“质量效益型增长方式”。

年前，蓝光地产高调发布招聘广告，为2015年三大新项目金悦城、金悦华府、I shine优家吸纳优质置业顾问。蓝光地产相关负责人告诉成都商报记者，2015年蓝光产品线将升级换代，战略重心转向改善型住宅。而蓝光地产内部一位不愿意透露姓名的人士亦向成都商报记者透露，在刚需上大量铺货、做高周转不再是企业的发展思路，“做利润率、做改善住宅，将成为蓝光转型的核心。”成都商报记者 王胜波