2015地产破“六旧” 高利润率将成首要目标(2)

新思维

轻资产2

一些企业开始尝试向轻资产模式转型，而开发商选择的轻资产主攻方向是互联网金融、互联网产品和品牌输出等。

卸“重”就“轻”

开发商必由之路

鲜活

案例

两大企业转型 锁定“轻资产”

1月，王健林在工作报告中重点阐述了万达的第四次转型，他说，这次转型主要内容是转向服务业为主的企业，包括万达集团的转型和万达商业地产的转型，到2020年形成商业、文旅、金融、电商四大板块。这也意味着万达在逐渐去房产化，将变得更“轻”。产业规模最庞大的万达商业将率先变“轻”，抽离房地产销售环节，通过万达品牌输出进行准金融投资。据万达内部人士介绍，万科的合作伙伴可以以出资或土地的模式进行合作，而万达则专注品牌输出，万达靠与投资方从净租金收益中分成。

成都本地的一品CG也尝试转型。据了解，一品CG想要融合一品天下数百家餐饮商家组成商会，再用餐饮商会的名义组团进入综合体、商业街或者社区商业，包下数十个商铺打包运营。

惯性

之殇

抱守高端住宅 导致存量周转率下降

与万达和一品CG相反的是以抱守高端住宅为主的绿城中国。绿城中国2009年存量资产周转率一度达到0.78倍，销售额直追万科，但2011年降至0.28倍，显著低于同期其他企业。政策和市场的频繁波动，不仅冲击了激进扩张的企业，在目前以重资产为主的模式下（主要依赖土地规模扩张），也削弱了地产行业整体的运营效率。由此导致九龙仓趁机成为绿城第二大股东，宋卫平的绿城和孙宏斌的融创之间的收购和反收购风波。

绿城是注重打造产品价值以实现利润及回报的典型传统开发企业，绿城项目的规划设计水平很高，各种产品细节的打造受到业内外追捧，而对产品的痴迷还造就了绿城的产品主要集中在高端住宅。但是反过来，这样的产品结构亦决定了绿城产品系身处市场下行之时，高库存成为最大隐患。熟悉绿城的业界人士评论说，绿城现象产生的根源有两点：一是对于此轮房产调控形势估计不足；二是相对单一的产品线。以单一产品扩张和销售为主要模式，在面临市场风险时，出现资金回笼过慢，导致资金大量沉淀于土地和存量房上，企业负债率激增。

在此背景下，不少企业开始尝试向轻资产模式转型。而开发商选择的轻资产主攻方向是互联网金融、互联网产品和品牌输出等。

新模式

解读

品牌输出卸重就轻

企业想要做到“轻资产化”，并不是一件容易的事。轻资产一方面要求企业有足够的品牌度，凭借口碑就能促进销售的目的。另一方面还要求企业有足够的资源整合能力，能将旗下的资源整合打包对外进行输出实现现金回流。

在轻资产化方面，一品CG项目尝试的是后一种路线。他们想从一品天下数百家餐饮商家品牌中挑选出合适的企业进行资源整合，在全成都的商业街区、综合体和社区商业进行品牌输出，以承包商铺的模式进行合作。该模式被大部分开发商所接受，海亮地产、建发地产等都在和一品CG进行接触。一品CG模式之所以受青睐，一是保证了商业街区在未开售之前就已成功招商；二是一品CG的餐饮商家商会可以根据不同的项目，在全成都范围内复制输出。成都商报记者 陈佳曜