房地产业处下行周期 部分地产央企酝酿合伙人制度

经济观察报从多个独立消息源获悉，今、明两年，多家房地产央企或将通过引入战略投资者或实行高管持股计划的方式实行“混合所有制”改革，其中有部分企业已在酝酿方案。

经济观察报留意到，当房地产企业正式进入下行周期，多家民营房企或地方国企都已通过混改、合伙人计划、多元化等方法，从制度上找到了下一轮增长的发力点。此时的央企若不尝试进一步突破制度的壁垒，则可能在“地产下半场”中失去竞争力。

“像万科的小股操盘，合伙人制度，我们想尝试，”一家央企战略研究部门的负责人直言：“当然我们从酝酿到形成决策到提案到实施，这个周期会比万科长。”

当前正值央企混改窗口期。2015年1月12日，国资委[微博]主任、党委书记、国资委[微博]全面深化改革领导小组组长张毅主持召开国资委全面深化改革领导小组第十八次全体会议。会议审议了《关于进一步加强和改进外派监事会工作的意见》、《关于混合所有制企业实行员工持股试点的指导意见》。

在距离上一次监管层叫停央企员工持股计划11年后召开这次会议，被一些观察者视为国资委将重启央企员工持股计划的信号。

迫切的激励需求

地产央企的“混改”冲动比外界预想的要强烈。本报从两个独立信息源获悉，国资委正在审核一家央企的ROE（净资产收益率），原因是该央企拟通过定向增发，引入战略投资者。

在过去国内房地产行业的“黄金十年”中，地产央企得益于其中长期战略布局、产品结构调整方面的优势，业绩增长较许多民营企业要迅速。其深厚的资金和资源优势也增强了其抗风险能力。然而，随着2013年到2014年房地产市场回调，及整个行业发展遭遇瓶颈期，地产企业告别了高增长时期。部分地产央企甚至有业绩掉队的迹象。

一名房地产央企战略研究部门的负责人指出，公司此时需要思考如何有效促进企业发展。“一个优秀的企业一方面在产品上要创新，另一方面在包括激励政策在内的经营方式上肯定也希望改革创新。”该人士说。

事实上，尽管众多央企已高度职业经理人化，但薪酬体系却远未市场化。高管不但需由中央任命，还有限薪要求。2009年8月17日，人力资源和社会保障部会同中央组织部、监察部、财政部、审计署、国务院国资委等单位联合下发了《关于进一步规范中央企业负责人薪酬管理的指导意见》，被社会称之为“央企高管限薪令”。该“限薪令”让央企对其高管的正面激励作用不足。

上述人士进一步分析，原来企业发展得好是得益于有效的绩效考核，但当时企业是以住宅开发为主。当以住宅为主的房地产行业处于下行周期，商业地产因为持续的租金收入和资产的保值增值功能，往往成为房企缓冲自身发展困境的重要方式。然而，商业物业的运营周期和资金需求远远大过于住宅开发，该人士说：“地产企业在新的培育领域需要一种创新的激励方式。”

本报获悉，多家央企今年经营分析大会的重点，正是增量结构和存量结构怎么调整，以及持有型物业和新增物业之间关系的问题。

上述人士介绍，当前研究的股权激励方案同时适用于住宅和商业物业。但其特别提到，房地产央企如果能在新的培育领域实施新的激励政策，将有助于促进企业获得新一轮较大幅度的增长。