2015地产破“六旧” 高利润率将成首要目标(3)

新思维

金融化3

房地产被认为是传统行业，但当它与金融、证券等联系在一起后，产生“化学反应”的结果就是房地产金融化。

从自己开发赚钱

到带领大众一起赚钱

鲜活

案例

2014年年底，在蓝光地产发起的一波“零首付、零月供”商铺营销风暴之后，“房地产金融化”这个名词突然被摆在了所有从业者面前。以前房地产被认为是个传统行业，但当这个传统行业与金融、证券等联系在一起时，所引发的化学反应更值得业界关注。

蓝光的“零首付、零月供”为何成功？

去年10月，蓝光地产推出了商铺“10年零月供”的营销模式，令业内惊愕。这一模式较完整的表述应为，“10年零月供”之前再加上一个“零首付”。蓝光商铺创新模式除了集中发挥“零首付”金融杠杆作用之外，更为关键的一环在后端，投资人须以无偿让渡商铺10年经营权以置换月供负担。

蓝光地产成都公司负责人称，这一营销策略的主要目的是降低投资人门槛，通过专业商业公司整体运营，实现比投资人单独找中介出租更高的回报率。

另一个金融杠杆在于蓝光地产为投资人省去了10年的月供负担，但投资人须无偿让渡所购商铺的10年经营权及租金收益。对此，投资人的疑问是：“10年零月供”与“售后返租及其以租还贷”这两种方式，到底哪一种回报率更高？

新模式

解读

多种模式走向金融化之路

蓝光在卖商铺上的选择只是房地产金融化的一种模式，目前的市场上还有其他做法。

位于市中心的某项目负责人告诉成都商报记者，这个项目有面积庞大的购物中心，按照传统做法，开发商要么持有，要么散售，如果散售，只有把大量的铺子物理切割。但现在他们尝试的做法是：开发商依然拥有物理上的产权，但是将这个购物中心的运营收益打包进一个基金之中，普通投资者可以用理财的方式来购买，相当于购买了一个理财产品。

而万科等开发企业正在开展的项目跟投制度，在有限的范围内吸引少量社会资金介入开发，投资者从开发收益中按照规则获取收益，类似于私募股权投资。事实上，由包括员工在内的普通投资者在开发环节投资已经成为很多开发商解决开发资金来源的一种重要形式。

几年前，住建部政策研究中心主任秦虹在接受成都商报记者采访时曾对未来普通投资者参与房地产投资的模式进行过路径预测。秦虹认为，在投资房地产的问题上，从单纯炒房到证券化是趋势。这两者的本质区别在于，过去投资买房是增加需求，推动房价上涨，加大供求矛盾；现在买证券化产品是增加供应，是反向调节，不会增加需求的压力，有利于调节房价。带来的结果是：过去开发企业是自己开发自己赚钱，现在是带领大众一起投资一起赚钱，这也分摊了开发企业的风险，开发商最终变成投资的组织者。