地产商争食一二线城市 利润率下滑是必然趋势(2)

一线城市

拿到项目就能赚钱？

从主流开发商2014年的销售来看，来自一线城市及其周边的销售占据大部分。以招商地产为例，2014年额销售510亿，其中仅深圳区域就销售98亿，北京区域仅臻园项目便销售50亿，加上广州和上海，一线城市贡献业绩占公司1/3强。

国家统计局数据显示，30个大中城市商品房销售面积在11月已经同比转正，但全国房地产销售面积累计同比依然为8.2%的负增长，其降幅比10月进一步扩大。

民生证券宏观研究团队认为，30个大中城市的商品房销售面积仅占全国的15.7%，广大三四城市才是全国房地产市场的主力，但一系列刺激措施并未扭转三四线城市的销售颓势。部分城市去年四季度的成交反弹不具备可持续性。

“很多城市的供应太大了。”广州一家大型开发商的内部人士说，公司之前进入的三四线城市，不少已成了难啃的骨头；还好公司在2012、2013年拿了不少一二线城市的土地，可以做到整体的平衡。

开发商普遍认为，未来楼市的有效市场区域在进一步收窄，一线城市的增量房地产市场机会是最好的，而所谓的“最好”，不仅指这些城市的居民支付高房价的能力，也指在目前高融资成本、高人力成本下，在这些城市的投资是最划算的。

但一线城市的拿地成本之高，即使大型房企也望而却步。单个房企已然无力独自拿下，为了节省资金成本和规避风险，以联合体形式拿地成为趋势。北京白盆窑地块竞标主体中，便出现多个联合体。

与此相对应的问题是，在当前楼市基本是刚需为主的情况下，类似北京单价6万的“普通商品房”都将卖给谁？

“到时候会面临更激烈的竞争。”有北京开发商预计，对于有效、有资金的购房人群的争夺，2014年已经非常明显，2015年之后这一问题将更为突出；而对于售价10万以上的豪宅项目，2015年将面临更为激烈的竞争。

北京中原地产研究总监张大伟认为，由于大部分地王地块的楼面价已经超过了区域内在售的房价，如果需要达到正常的利润，目前市场售价需要在一年内再涨50%，否则地王入市的风险将非常大。

张大伟预计，2012-2014年房地产行业毛利率呈下滑的趋势，2015年之后毛利率有望重新企稳，但过高的地价将抑制利润率明显回升。