月租四五百转让费数十万 高成本拖累黄金铺面

11月11日晚，马云到天猫双11发布会现场与媒体沟通时有这么几句话：“（希望能）把商业地产虚高的价格打下来。今年双11数字（销售额），不管是300亿还是350亿，一定会对商业地产的老板有所震撼。”不仅是电商的冲击，节节攀升的商铺租金和转让费，同样是一些实体店发展和扩张的拦路虎。如果续租；他们要面对难以承受的租金，如果放弃，之前的心血将付诸东流。不断攀升的商铺租金和转让费，已经压得一些黄金铺面喘不过气来！

转让惊人 给房东打工 还要倒贴钱

杨先生在紫竹北街租了一个75平米的商铺做服装生意，今年12月，5年的租期就满了。杨先生告诉成都商报记者，他目前正在准备购买一手商铺，不打算继续和房东续约了。“房东已经给出了续约的条件，每平米400元/月，只能签3年，每年递增5%。”杨先生说，“我2008年就开了这个铺子，签的5年，第一次签的月租金是150元/平米，你算算这5年涨了多少。”杨先生之前也想换到另外的街铺上继续做生意，但高额的转让费让他难以接受。“上个月我看了中华园旁边的一个铺子，租金倒是不贵，350元/平米，但转让费要价40万。这笔生意账没法算，光给房东打工还不算，我还得往里贴钱。”杨先生说，现在他手下的另外两个服装店也要陆续到期了，房东都表示要涨价，而且还会收取一部分转让费，这使他产生了另寻新址开店的念头。但是走了一圈，才发现，原来租金便宜位置又好的铺面太难找了，他打算购买合适的一手商铺来自己经营。

成都商报记者调查发现，在成都几大商业成熟的板块，高租金高转让费已经成为逼走商家的最主要原因之一。以神仙树－紫荆－桐梓林板块为例，一个不到100平米的街铺，转让费的门槛就是20万元。如果位于十字路口人流量大的地方，转让费就将达到40万元。在桐梓林南路、紫荆南路等人气较旺的地方，一楼临街商铺的租金已经涨到500元/平米/月。在紫竹北路、紫荆西路等地，一楼商铺的租金也达到了400元/平米/月。

在转手商铺时原经营者要求收取远远高于装修等已投入成本的高额转让费已经成为“潜规则”。甚至部分第一次出租的清水房，商铺产权的拥有者也想在租金之外再赚上一笔转让费。面对如火箭般蹿升的转让费，杨先生不无担忧地说：“实际上转让费现在已经有些变味了，从以前单纯的收回装修投入到‘口岸培养费’，最后变成现在毫无基础支撑的漫天要价。”

炒家介入 租商铺不搞经营 专挣转让费

中原地产成都公司商业地产部的何俊表示：“桐梓林、神仙树片区没有转让费的商铺非常少见。没有转让费的商铺有几种情况：位置较偏，人流量不大；面积很大，超过了2000平米；不是一楼商铺，而在二楼或者三楼。”对于转让费越来越高的现象，何俊分析说：“一个商铺的价值是难以用具体的数字来概括的，装修、设备等投入还能算个八九不离十，而位置的好坏却没有计算依据，这就给了上家喊价的空间。每个经营者都觉得自己花了很多精力、克服了很多困难才把一个生口岸养熟，自然会喊一个高价。再加上已经出现炒商铺的现象，这些人一次性地租下很多个商铺，自己并不经营而是专门赚转让费。这些商铺炒家都会尽量和房东签长期协议，租期越长留给经营者的时间就越多，转让费也就越高。另外，我还知道，一些房东也会想从转让费上赚钱。这次租给你的租金比较便宜，但租期很短，到期了不跟你续约，而是说要自己经营。最终你给一笔转让费，才能继续租。”

的确，在神仙树－紫荆－桐梓林板块“一铺难求”的大背景之下，话语权大多数时候都掌握在上家手中，虽然双方可以讨价还价，但最终作出让步的几乎都是求租者。而当商铺经营权再次发生流转时，他们又会把付出的转让费转嫁给下一个接受者，并再次加价，于是转让费就这样“芝麻开花节节高”。记者在紫薇东路上看到一间84平方米的商铺，虽然没有转让费，但月租金高达40000元，也只能签两年合同，平均每平米的月租金接近500元；而一家桐梓林南路上200多平米的商铺，转让费开价60万元。

商家思变 租铺面不如买铺做生意

一家全球500强餐饮企业的开发负责人告诉记者，他们一直想进桐梓林区域，但一直进不去。“一些地段较好的商铺，并不是出高租金就能租下来的。去年我们谈了家乐福大世界二楼的一个400平米的商铺，转让费要价150万元。公司并不愿意出那么高的转让费，因此找到了房东。但房东和之前的租客有一些利益牵扯，也坚持要收这个转让费，最后我们开店的计划又只有往后推了。”刘先生此前在桐梓林做窗帘生意，今年初搬到了大源的华润凤凰城，“桐梓林那边的租金太高了，凤凰城这边是我自己买的铺子，4万多一平米，自己买铺来做生意还是能算过账。”

铺面租金高，已经是不争的事实。在这场商家与商铺房东、甚至商铺投机商人的博弈中，面对房东的“坐地起价”，如何化被动为主动，成为很多零售老板不得不思考的问题。现在一些老板倾向于购买一手商铺，特别是现房商铺。一位开火锅店的齐老板告诉记者：“我的房租还有一年多到期，现在我已经在四处寻找新铺面了。我想买一个核心地段的商铺，能做餐饮的。”

四川商业地产联盟秘书长冉立春告诉记者，在神仙树－紫荆－桐梓林板块，一手的商业供应长期严重不足。因为区域商业供应量不足，消费需求出现外扩。面对需求外溢的趋势，今年新近入市的神仙树缤纷、新成国际、紫荆·美熙广场都试图在这块市场中分一杯羹。神仙树缤纷开发商旭和房产营销副总张瑜告诉记者，在项目规划初期，就已确定要打造一个“品质高、业态全、规格高”的商业中心，至少覆盖周边10万居民。

据记者了解，目前，神仙树缤纷商业部分已经吸引了数十个商家意向入驻，而且这些商家都有很强的购买意向。“项目建成后，将成为一个日均消费人数过万人的商业中心，可以肯定的是，这种商业属于投资品中的优等资产，因为它具有强烈的区域性和目的性。”刚刚亮相的新成国际也引起了市场的广泛关注。新成国际项目占地130亩，总建面50万平米，分为三期开发，届时将打造成集五星级铂涛菲诺酒店、超甲级写字楼、创意铂涛峰阁LOFT空间、精装铂涛公寓、独栋办公理事馆、特色菲诺商业广场、集中高端商业旗舰店等为一体的大型城市综合体。业内人士指出，新成国际50万平米的大规模商业将一举改变神仙树区域有住宅无商务缺商业的现状，进一步提升区域的商业商务价值。紫荆美熙广场在售20~60平米投资商铺，起价38800元/平米，而在其旁边的上海花园的商铺租金，有的月租金已经高达300元/平米，作为紫荆片区最大的时尚消费中心，紫荆美熙广场周边高端楼盘林立，且均为成熟住区，其投资之后，现实的消费力支撑可以看得见。