百城一手住宅库存同比连增12个月 有城市去化周期高达40个月

12月19日，上海易居房地产研究院发布最新一期《中国百城库存报告》。截至2019年11月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为47359万平方米，环比增长1.9%，同比增长5.7%。

从同比数据看，当前库存规模已呈现了连续12个月的正增长态势，库存压力开始增大。若对比历史数据，当前库存规模大致相当于2017年4月份的水平。有城市库存去化周期达39.8个月，但也有城市如清远库存去化周期仅为1.8个月。

供应放量带动库存上升

库存走势可以用供求关系来解释。2019年11月份，100个城市新建商品住宅供应量为5717万平方米，而成交量为4814万平方米，楼市呈现“供大于求”的态势。观察今年数据，受9月份和11月份密集推盘的影响，供应数据明显放量，但成交量表现较弱，进而使得供大于求的矛盾更加尖锐，库存数据自然容易增长。

三类城市库存都同比正增长

截至2019年11月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2799、24157和20403万平方米，环比增速分别为3.7%、3.1%和0.3%，同比增速分别为3.2%、6.0%和5.7%。

观察三类城市数据，可以看出，三类城市都步入到库存同比正增长的通道之中。其中一线城市同比正增长持续了18个月，二线城市持续了7个月，三四线城市则持续了13个月。这也说明三类城市都面临了库存新的压力。

6成城市库存出现同比正增长

2019年11月，100个城市中，有62个城市库存出现了同比正增长现象。包括惠州、柳州和青岛的库存同比增长态势最明显，库存同比增速分别达到了89%、73%和65%。类似城市代表了重点二线城市和三线城市，库存表现和近期市场降温等因素有直接关联。同时，100个城市中，有38个城市的库存出现了同比下降态势，包括清远、中山和昆山等城市库存下降态势较为明显。类似城市也是后续需要积极补库存的城市。

100城存销比开始拉升

库存去化周期即存销比=月末新建商品住宅库存面积/最近六个月新建商品住宅成交面积平均值。2019年11月份，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.4个月，这也意味着市场消化完这些库存需要9.4个月，该数值相比10月份9.1个月是有明显增加的。尤其是随着供应数据的放量和库存的拉升，存销比数据容易上行。