土地市场由热转冷 多重压力下房企如何稳住“粮仓”

从今年3月到二季度，各地土地市场曾一度火爆，“地王”频出。但进入三季度以来，各地土地市场明显降温，土地流拍地块数量明显上升，土地成交溢价率也频频走低。

中指研究院报告显示，2019年1～9月，全国300城市土地供需总量较去年同期微降，楼面均价及出让金总额同比增加近两成。前三季度出让金总额逾3.55万亿元，同比上涨17％。

分季度走势来看，一季度整体供求各指标同比均降，仅一线城市供求量同比走高；二季度开始稍显回暖，整体供求各指标同比均增，二线域市供地节奏加快，三四线城市出让金及楼面均价走高；三季度全国土地市场整体供求量微降，一线城市楼面价回落，土地溢价率同环比出现下降。

市场下行周期之下，哪些区域土地市场能够持续热度？哪些房企会逆势而上？消极拿地的房企是否会调整策略？

全国土地市场降温明显

国家统计局数据显示，今年1～8月，全国房地产开发企业土地购置面积12236万平方米，同比下降25.6％；土地成交价款6374亿元，下降22.0％。

中指研究院《中国300城土地市场情报》显示，今年1～9月，全国300个城市土地平均溢价率为15％，较去年同期下降1％；其中住宅类用地平均溢价率17％，同样较去年同期下降1个百分点。

分城市看，前9个月，一线城市供地节奏加快，出让金总额较去年同期增加近三成，楼面均价在调控之下得到有效控制，同比去年均有所下滑；二线城市供求量同比小幅增加，楼面均价同比上涨16％，在各线城市中涨幅居前；三四线城市整体供应同比小幅走低，成交量跌价涨，溢价率同比下降3个百分点。

中国指数研究院研发中心研究副总监曹晶晶向《每日经济新闻》记者指出，“最近土地流拍率又有了提升，虽然没达到去年四季度时候的高点，但从监测数据来看，9月份300个城市流拍宗数占成交宗数的7.4％，这一比例也是从今年5月以来逐月提高的，整个土地市场降温比较明显。”

数据显示，土地市场自今年3月份以来开始逐步回暖。从各线城市土地成交情况来看，1～9月一线城市共推出土地460宗、成交431宗，成交面积2241万平方米，同比增加32％。二线城市共推出土地7426宗、成交6462宗，成交面积28804万平方米，同比增加7％。三四线城市共推出土地13050宗、成交10956宗，成交面积42980万平方米，同比减少8％。

曹晶晶分析称，土地市场降温首先与大环境密切相关。政策背景下，从需求端来说各方的市场情绪、观望节奏都出现了明显的调整。尤其是在第三季度市场调整预期强化之后，未来还是比较紧张的状态。

其次房企融资端整体压力较大。在货币政策环境偏松的时候，对房地产行业资金监管在不断强化，并且有整体趋紧的状态，并且短期不会有太大的变化。今年以来的几次降准，对房地产金融包括整个房地产行业利好比较有限。

从个人端来看，曹晶晶认为，尽管今年房贷利率已经连续6个月出现下调，但整体仍维持较高的水平。并且对整个房地产行业而言，短期内都难以降低，利率对需求、购买力、市场预期都产生了一些影响。

一二线城市领衔出让金额

2019年1～9月，全国300个城市土地出让金总额为35511亿元，同比增加17％。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）出让金总额30392亿元，同比增加21％。杭州前三季度出让金总额逾2239亿元，连续两年居40城收金总额首位。

全国40个主要城市中，三亚、兰州、大连涨幅名列前三，仅有9个城市土地出让金同比缩水。

据《2019年1～9月全国土地成交城市排行榜TOP10》，一线与二线核心城市为房企投资拿地的重心，中西部城市土地市场火热。