楼市上演“冰火”现实剧,市场分化愈“演”愈烈(2)

市场分化，调控迎来新阶段

市场分化之下，“因城施策”下的调控也表现出明显的差异性。据报道了解，作为国内最早出台限售令的城市，目前厦门首批限售房源即可解禁入市。此外，福州、青岛、广州、徐水、长乐、常州、东莞、扬州、常德等九城的限售令也已到期。

开年以来，杭州、深圳等地接连放松人才落户政策，新一轮的“抢人”大战上演，而根据这些城市的楼市政策，落户即可购房，实际上间接突破了限购。

与此同时，一些城市却收紧调控。4月以来，北京、深圳、长沙、合肥等地陆续出台楼市收紧政策，以整顿房地产市场，遏制投资炒作。

4月15日，国管公积金出台新政，对二套房贷款实行“认房又认贷”，二套房首付比例调整为最低六成，最高贷款额度由80万元降至60万元，贷款期限不超过25年。深圳、合肥、长沙也先后公布楼市收紧政策，规范商品房销售行为。整治“楼霸”、查处“哄抬房价”等行为。

张大伟认为，稳地价、稳房价、稳预期是今年中国房地产政策的关键，“三稳成为最关键的政策方向。稳定其实是双向调节，大涨肯定不是稳定，但暴跌也同样不是稳定”。

宋丁也持同样的观点，“目前政策的放宽十分谨慎，既不能让楼市出现一路上涨，同时也不能够出现下跌，要始终保持在窄幅波动的格局里。”同时宋丁表示，楼市政策会逐步走向碎片化，不同的城市间分化也会进一步加剧，过去一刀切的时代已经结束。现在不单是城市之间，甚至是城市的不同片区之间，政策的分化差异都会特别大。

诸多业内人士也认同，中国房地产市场和调控正在进入一个新的时期，城市之间的分化将是长久的趋势，包括增量与存量市场均是如此。

增量市场将发生在二次城市化的城市群和都市圈。随着“收缩型”城市人口流出到二次城市化的城市群和都市圈，未来的城市规模将逐渐向外延拓展，随之而来的住房需求是增量市场的主力。

研究显示，在房地产市场经过了多年的高速发展之后，一线城市和部分二线城市，由于土地资源的稀缺性，城市可开发空间逐步缩小，压缩了新房市场的空间，二手房交易量逐步上升，市场进入存量房时代。

多家机构的调研显示，目前四个一线城市全部进入了存量时代，二手房销量远超一手房。在这些城市，开发商存量运营进入了深水区。

调查显示，开发商在一线城市的运营业务主要包括购物中心、写字楼、长租公寓、物流仓储、产业园区等，在这些存量市场，运营能力将成为开发商们竞逐的焦点。