八大猜想,把脉2019地产业(2)

6 地价还会降

丁祖昱发现，把2018年所有出让的土地和2017、2016年该区域周边的土地进行对比，超过6成的土地地价均出现下降。基于这个数据，丁祖昱认为，2019年土地价格仍有下行空间且是抄底“捡漏”的好时机。

克尔瑞数据显示，2018年整体地价回落，这是5年来的首次。截至2018年第四季度，一、二线城市的溢价率已跌破10%，大部分地块均以底价成交；而平均溢价率曾经超过50%的三四线城市溢价率也回落至18%。

虽土地溢价率走低，但限于融资环境趋紧和销售去化表现不振等难题，相较于国企和央企，2018年下半年，民营房企在招拍挂市场的表现较为保守。

“土地价格或已达到底部区域，但购房者还在观望，房价预期还会下跌，项目的获利空间能有多大、公司现金流是否足以支撑开发成本等都是我们拿地时的考虑因素。”一位房企管理人员对《国际金融报》记者表示。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，以城市能级来看，随着货币化安置逐渐减少，房企或回归核心一二线城市拿地，致使该类城市成交量、价回温。

7 租赁业大洗牌

对于近来大热的租赁行业，丁祖昱表示，“机遇”在于将个人房源转化为机构运营，且运营企业需“傍上”房企这棵“大树”，以此减轻压力。

有中介人士对《国际金融报》记者表示，大的机构和平台进入租赁行业，或可改善此前房源信息杂乱及房东因直租随意加价、违约等现象，提高行业经营的规范化和透明化。

但是，上述人士也指出，住房租赁行业机构化或也意味着机构对市场房源的垄断，其对租金的定价将具备巨大影响力。

2018年，我爱我家前副总裁胡景晖就曾点名，以自如、蛋壳为代表的长租公寓运营商，为扩张规模，以高于市场的价格从房东手中争抢房源，再通过其囤积的大量房源形成可干预市场租金水平的话语权。

实际上，与因盲目扩张而资金链断裂的长租公寓类似的案例在2018年并不少见。

“资金和运营能力不足是不少租赁企业陷入发展瓶颈的原因。与品牌房企合作，可借助房企的融资渠道与经营优势，加大租赁业务规模扩张。”上述人士表示。

但是，对于已涉足或将住房租赁列为其多元化战略板块之一的房企来说，与中小型、区域性租赁机构合作或许并不具吸引力。

据了解，万科、龙湖、旭辉等目前已形成一定的长租规模。以将租赁住宅列为其核心业务的万科来说，截至2018年上半年，其已累计获取房间数超过16万间。

碧桂园、保利、越秀、华润、首创、正荣等房企也在长租领域立下“壮志”，比如碧桂园就计划，到2020年，围绕一线城市及周边区域，拓展100万套长租公寓。

此外，美的置业、绿地、中海、花样年、阳光城等房企均有试水长租公寓的动作。

不过，在目前楼市整体走弱的环境下，受投资回报周期及资金沉淀等因素影响，房企是否会从独立开发建造转向收购已较为成熟的租赁项目还有待观察。

“目前租赁市场供需结构不平衡，低端需求被低估导致低价房源少，再加上房价上涨的传导性，租赁市场发展还较不成熟。”中原地产首席分析师张大伟表示。

8 物业管理被看好

2018年，随着碧桂园、雅居乐、新城、佳兆业、旭辉等房企纷纷分拆旗下物业板块赴港上市，物业成为2018年房企多元化转型中的新“战场”。

社区复合型需求的增长、资本市场对于物业公司估值的认可、BAT“嗅香而来”寻求在社区业态布局上合作、房企通过并购抢占物业管理规模和资源……上述种种迹象均让丁祖昱看好物业管理行业的发展潜力。

相反，针对养老地产行业，由于“老”的定义和界限在不断改变中，且养老产业链和商业模式目前还处于培育期，丁祖昱建议房企特别是民营房企现阶段“稍安勿躁”。

严跃进指出，目前很多养老地产项目，真实入住率不高，且与住宅项目差异不大，而医护型的“老年社区”在运营上或面临较多问题。

“物业行业之所以拔尖，在于物业公司上市动作比较多。”严跃进认为，“在物理管理领域，创新业态形式较多，比如以物业项目为平台，通过应用移动互联网、云平台等技术，连接供应商和业主，挖掘新消费场景，并从中抽取交易佣金。”

作为与地产开发接轨的增值业务，物业管理是不少房企切入存量房市场的首选“玩法”，而分拆物业独立上市也有助于房企借力融资新通道换赛道竞争。

但也有房企对于物业上市保持观望状态，比如万科。据悉，在被问及万科物业何时上市时，万科董事局主席郁亮表示，需待万科物业具备千亿级市值的实力和基础后再考虑上市。

万科的“按兵不动”不无道理。从2018年上市的房企物业公司来看，多数物业公司营收还难摆脱对母公司或关联方住宅业务的依赖，如何扩大第三方市场份额、实现收入多样化还考验着这些资本市场上的“新兵”。