西安楼市新政:不低于50%的房源优先满足刚需家庭

西安市住房保障和房屋管理局日前发布消息称，为进一步规范商品住房销售秩序，保障市民购房的知情权和选择权，西安市政府办公厅于6月23日印发《关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》（下称《通知》）。

不低于50%的房源优先满足刚需家庭

未摇中的可再参与普通家庭摇号顺序

在支持刚需家庭购房方面，《通知》要求，在购房登记时，登记人按刚需家庭、普通家庭进行分类登记，公证机构、开发企业应按照刚需家庭、普通家庭为先后次序进行摇号，开发企业应提供不低于全部摇号销售房源50%的比例优先满足刚需家庭。

刚需家庭在本类别摇号未中的，可再次参与普通家庭摇号顺序。此外，《通知》包含《西安市商品住房购房意向登记规则指引》和《公证摇号选房规则指引》，通过“一公告”、“两监督”、“三阶段”、“四公示”举措，全面保障购房登记及摇号选房过程的公平、公开、公正、透明。

“一公告”指开发企业销售住房前必须发布销售公告；

“两监督”指企业登记摇号售房必须接受公证机构、房管部门的监督；

“三阶段”指意向登记、信息核验、摇号选房三个阶段；

“四公示”指企业需进行登记人名单、摇号人名单、摇号排序、选房结果四次公示，确保全流程公开透明。

防止以企业名义投机炒房

暂停企事业单位购买住房

《通知》强化了西安商品房预售许可及交易管理。规定预售许可申报面积的最小规模，防止房地产开发企业多次分批、分幢开盘，拖延上市销售时间。强化商品住房价格申报制度，坚决保持调控决心不动摇、力度不放松，确保西安市住房价格平稳。

还调整了西安市住房限售政策，已取得不动产权证书的商品住房再次上市交易，须取得《不动产权证书》满2年，或商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》。暂停企事业单位购买住房，防止以企业名义投机炒房。

建立信用“黑名单”

防止个别人员扰乱公证摇号售房秩序

在规范公证摇号售房行为方面，《通知》规定购房家庭一次只能参与一个商品住房项目的意向登记，并在信息核验时提供具备购房能力的首付款资金证明、征信报告等资料，防止不符合购房条件的居民家庭参与摇号，提高摇号中签率。

为防止炒房倒号，《通知》要求意向登记购房人、摇号选房人、合同签订人必须保持一致，放弃选房、放弃签约的所空房源依序递补。建立购房失信人员、开发企业及中介机构信用“黑名单”，明确惩戒措施，防止个别人员扰乱公证摇号售房秩序。

倾斜刚需将是摇号的主流政策

西安的楼市新政受到市场好评

中原地产首席分析师张大伟认为：西安的摇号加码政策是为了给之前的内定事件打补丁。目前全国特别是一二线城市新建商品房市场，都有限价现象，房源在限价下，供需结构紧张。倾斜刚需将是摇号的主流政策，刚需、无房户将优先选择房源。

截止日前，已有上海、南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉、深圳8个城市发布了房源统一摇号的政策，全部或部分房源需要摇号出让。但摇号政策造成了近期市场的恐慌，除了需要那个促使房价平稳的调控目标外，对于任何人都没有好处：

对开发商而言，影响了销售周期、回款周期，因100套房需要接待几千几万的客户。对购房者而言，放大了竞争对手，原本几百人想买，现变成了数倍人一起来摇号抢房。而摇号原因很简单，是限价所导致的新盘价格倒挂，有买到即赚到的赚钱效应。

源于政府“限价”，限制备案价，不允许开发商自主定价，不管市场有多少需求，反正价格不能sell太高。但周围的二手房价格是无法监管的，都在小业主手里。而二手房价格随着市场行情涨起来了，但新房价格被紧紧地压制住了，以致价格倒挂产生了。

所以说，摇号是个无奈之举，短期的确有效，起码可以公平一些，增加普通人买房的概率，但其后果很严重，如果不配套其他政策，只限价、只摇号，那各种暗箱操作会越来越多，更制造了供需结构悬殊的市场现象，会导致很多购房者出现误判的情况。

对市场来说，刚需率先摇号，一定程度上可缓解刚需难买房的弊端。但从之前西安出现的内定现象来看，就市场而言，除了摇号，其他更多的房地产调控政策，特别是增加供应等政策也应继续加码，否则，很难抑制住当下市场的高温，不是吗？