成都二手房刚需刚改化，新房走向低密时代(2)

（三）进入下半年刚改一族兴起

改善群体的购房面积高于刚需群体，刚需客群购房面积持续减少，7月起改善客群购房面积也出现下降。刚需多为毕业不久的群体，受自身经济条件限制，首先要解决的是居住问题，因此在购房压力增大、房贷利率上浮的过程中，通常选择较小面积的住房。对于改善客群来说，存在一定的经济实力，承压能力强于刚需，但是随着首付比例提升至6成以及定向加息实行，改善群体也发生了本质变化，追求居住地段和成熟资源的换房群体，不得不牺牲居住面积，成都也出现了刚改一族。

图： 2017年二手房刚需、改善客群套均面积走势

三、新房市场转向改善化

（一）中心城区和近郊均趋于改善化

从新房的套均面积可见，中心城区呈不断上升趋势。部分地缘型极强的客户习惯于城区成熟的产业生活配套，因此在换房或购置二套房时不愿与原居住地相隔太远，为中心城区的改善类住宅提供了潜在的市场。而与此同时，中心城区可开发土地日渐稀少，随着拿地成本的增加，房企为了实现项目溢价，改善类产品便成为了最好的选择。正是由于房企和购房者间对中心城区产品需求达成了潜在的默契，因此使中心城区新房改善项目频出，拉高了套均面积。

而在近郊，新房套均面积呈现出先降后升的情况。由于近郊均价较低，因此在公共交通较为便利的地块，为吸引刚需客群和投资型客户购房，前期打造了众多刚需大盘。而随着中心城区的扩大、轨道交通的覆盖和配套设施的完善，区位优势较好的近郊地区与中心城区的差距日渐缩小，部分中心城区改善客户对近郊的接受度提高，最终迫于购房成本的压力外溢至近郊，使近郊逐渐从“刚需蓝海”向“改善价值洼地”转型。

图： 2008年-2017年中心城区、近郊套均面积走势

（二）新房步入低密时代

随着中心城区和近郊相继步入改善时代，新房平均容积率明显下降。其中中心城区下降最为明显，从2009年的峰值4.24降至2017年的2.65，物业密度明显下降，居住舒适感提升。

而近郊的容积率曲线与其套均面积趋势恰恰相反。2010年-2014年，近郊新房平均容积率陡然提高，而套均面积持续下行，近郊进入刚需最旺盛的时段。而自2015年开始，近郊吸纳了大量中心城区外溢客群，改善需求日渐显现，平均容积率大幅回落，也开始步入低密时代。

图： 2008年-2017年住宅类用地平均容积率走势

统计范围：本文统计区域范围仅为成都中心城区（锦江、成华、金牛、武侯、青羊、高新南、高新西）、天府新区（天府新区成都直管区）和近郊（双流、温江、龙泉、郫都、新都），不包括远郊9区。