中国购房者真实心声：买了怕烂尾 不买怕涨价(2)

如果购房者一不小心买到了烂尾楼该怎么办呢？

有网友调侃：我现在才知道当年房奴李白买的是一套烂尾楼，有诗为证：床前明月光-没有窗；疑是地上霜-门未装；举头望明月-屋顶敞；低头思故乡-很受伤。

【重点内容！！】对于购房者来说，不小心买了烂尾楼，赔了一大笔钱，银行的贷款却不能停，这听起来很气愤，但是却属于正常现象。因为买房子和办贷款，实际上是两个法律关系。购房者和开发商之间是房屋买卖关系。银行按揭，是银行借钱给购房者，让购房者拿着这笔钱去买房，银行和购房者之间是借贷关系。银行足额借钱给购房者，没有过错，购房者不能以现在拿不到房子而不还银行的钱。

烂尾房业主“自救”方法

按照规定，若房企破产宣告时房屋尚未建成，或人民法院受理破产申请后，管理人决定不再继续修建未建成的房屋，就会造成破产企业对购房人债务履行事实不能的情况。根据房屋的买受方式不同，可以区分为两种情况：按揭贷款买房和对卖方分期付款买房，这两种买房的方式会对房地产企业破产时，房屋的权利归属产生不同影响。因此，购房者首先应咨询专业的法律意见，弄清自己的权利问题。总之，有产权在手，总比什么都得不到强。

同时，业内人士指出，开发商破产后，购房者仍然可以按照程序向房管部门申请办理房产证：1.购房者应到工商行政部门，查询商品房开发企业是否按照法定程序进行了注销；2.如已合法注销，购房者可凭工商部门出具的开发商合法注销证明，以及商品房买卖合同原件、个人身份证等在办证过程中需由购房者出具的资料，到房管部门申请办理房产证。房管部门经核实后，应当予以办理。

在搞清楚产权归属后，购房者则应尽量与其他业主一起，获得最大限度的法律支持。

首先，如果所购买的楼盘只是存在“烂尾”可能，可以尝试给开发商一点时间，如果其能在短时间内筹措到资金，完成后续工程，购房者的损失便可降到最少。

其次，若是开发商因为资不抵债而破产，遭遇“烂尾”危机，则不可将房子退给发展商。因为退房以后，购房者拿不到购房款，只能拿到收据或欠条。购房者和发展商之间的关系，将由买卖关系变为债权债务关系。假如发展商最后因资不抵债，不得不宣布破产，其资产被法院拍卖，而根据破产法偿债先后的规定，消费者比一般债主更容易得到发展商的补偿款（特别是消费者已经通过预购、获得了房屋产权的）。

另外，若决定要起诉发展商时，业主也必须齐心一致。如果其他业主打了官司，并且获得胜诉、得到赔偿，而有的业主因为等待发展商完工没有及时起诉，可能最终就得不到赔偿。

最后，我们再来学学如何让烂尾房远离你？

抛开楼盘的户型、景观、配套不说，一个房子能否成为“放心房”，最基本的要求是能够顺利交到购房者手上，不能烂尾，这是底线，也是让人能够放心买房的最重要前提。

要避免烂尾楼，购房过程中有“两不考虑”：

一是开盘证件不齐全的楼盘不考虑。在买房前，一定要看好开发商的五证是否齐全，由于目前房地产实行的是预售制，根据相关规定，没工商登记、税务登记，资质不全、手续不全开发商不能施工。购房者千万不能贪图便宜，在开发商证件不齐全不能签订正式的购房合同的情况下，仅以“内部认购”的方式就交钱。

二是不要盲信开发商许诺的高回报、高利润，警惕高风险。

此外，避免买烂尾楼，还要参考三要素：开发商综合实力、前期销售是否理想以及现房或准现房。

了解开发商的实力是避免买到烂尾楼的第一步。在目前楼市调控不放松的态势下，开发商的实力受到了更大的考验，中小型开发商更加面临着资金链断裂的风险。开发商的开发资质等级是从注册资金、开发资历等综合来评判的。资质等级分为四个等级，一级为最高，四级为最低，如果开发商的资质是一级和二级，说明开发商的实力还是比较强的，选择这样的开发商，楼盘出现烂尾的几率可以下降80%。这一点是最关键的，但也是一般买房者最容易忽略的地方。