买房应该提出这三个问题 秒杀99%的置业顾问

2015年以来的这一波房地产热潮，出乎大多数人的意料。特别是北京、上海、深圳等一线城市以及南京、厦门、合肥、苏州、杭州等二线城市，房价和地价更是“比翼双飞”。

要说房价上涨过程中，最恼火的不是还没买房的人，而是以为房价已经到了高点抛掉房子的人，那个悔啊。看着房价一步步高涨，原本卖掉主城区120平方米房子的钱，现在都不够换萧山区钱江世纪城和余杭区未来科技城的90平方米的房子。想着咬咬牙“追涨”，又怕成为接盘侠，要知道这犹豫不决可是最折腾人的。

我身边就有这样的一个朋友，在房价上涨前卖掉了手头多余的房子，眼睁睁看着房价一骑绝尘，现在想着是否可以淘淘市中心的二手学区房，毕竟学区房以往都是硬通货，虽说上涨的时候不如新房子那么猛，但是遇到房地产市场调控的时候，几乎也不怎么下跌。

就像我们犯的大多数错误一样，根源在于以曾经的经验来解决当下的问题。诚然市中心二手学区房，因为稀缺，一直是房地产市场的香馍馍。不过，那只是“曾经”。现在但凡新建楼盘集中的板块，谁还没有一两个好的小学作为配套，哪怕拉不来公立学校的分校，也得变着法子从外省引进全国知名的小学。有兴趣，你可以统计一下，看看是不是杭州稍微有点名气的小学，都已经有了一两个分校，甚至更多。

试想，作为市中心二手学区房最大的优势渐渐成为标配的时候，是不是增值和保值能力也进一步削弱了？前面我们说的是案例，那么现在跟随老夫的脚步，聊聊房地产理论。可以这么说，接下来的理论，很多房地产从业人员都未必知道，你明白了，不但很炫酷，而且可以解决你未来买房子的大多数疑问。

卖了这么大一个关子，言归正传，先抛出结论：

我们买的不是房子，而是空间，而且是仨！

房子的第一个空间，也就是房子所在的”地段“，老夫称之为大空间，其包含了交通、商业、学校、医院等配套。

房子的第二个空间，也就是房子所属的楼盘，老夫称之为中空间，其包含了景观、会所、泳池、儿童游乐场、车位等设施。

房子的第三个空间，也就是房子的室内空间，老夫称之为小空间，其包含了卧室、厨房、卫生间、书房等功能。

也就是说三大空间，我们买的不仅仅是房间，而是为三个空间都掏了钱。最外围的大空间最值钱，也就是大家常说的”地段地段还是地段“，越往里价值越小。就像我们要买一套房子，首先考虑的是买在哪里(大空间），然后再考虑买哪个楼盘（中空间），最后考虑的买哪一套（小空间）。

再回到文章开头说到的市区二手学区房，原本大空间中包含最重要的”学校“配套，因为其他板块配套也同样配套了“学区房”（哪怕是分校）,使得大空间的比较优势荡然无存，自然而然价值也降低了，因此保值性和增值性也同样减弱。

同样，原本大空间中包含的交通配套，因为地铁的开通或预期开通，也同样降低了大空间的价值。这就使得原本市中心二手学区房与郊区新房的价格差，越来越小。比如市中心的二手学区房也就是3万元/㎡左右，而部分原本的城郊板块也冲到了3万+的原因所在。

现在你应该明白，很多所谓的“专家”很扯淡，他们所说的户型、景观等原因，那只是中空间、小空间的影响，而决定性的因素其实是来自大空间中的学区、交通等配套之间的差距缩小所带来的结果。

为了大家更好的理解，老夫再举个你身边的例子，以便于你更好的理解，毕竟今天的内容，很多从业多年的地产人未必清楚。原先2010年那会儿，下沙和九堡的房价高企，很多投资客看好的原因是无外乎地铁一号线的开通。等到市场调整，才发现九堡和下沙是整个杭州下跌最厉害的板块，原因如果用今天的“三个空间”分析，就不难理解了。交通只是大空间配套中的一个因素而已，而不是全部。而大空间涵盖的教育、商业、医疗等，在当时的下沙和九堡并不完善，加上地铁线路在其他板块的陆续开通，下沙和九堡唯一值得称道的交通价值（地铁）也减弱了，遇到市场调控跌得比谁都惨也成了情理之中的事情了。

可以这么说，今天聊得“三个空间”的内容，看起来很常识，但是大多数地产从业人员包括很多半拉子“专家”也不明就里。建议你可以多看几遍，真正明白的时候，秒杀99%的房产置业顾问，不在话下。