疯狂的房价:一套房月涨数万 是机会还是泡沫(2)

重点解读一下8·31新政

8月31日，中国楼市再迎宽松政策，住建部、财政部与央行发布通知称，拥有1套住房并已结清购房贷款的二套房公积金最低首付款比例降至20%，自2015年9月1日起执行。

此举意在刺激有需求的购房者入市，降低开发商库存，提振经济。不过这一政策此时出台，或许与3月的楼市新政热度减退有关。

齐鲁证券分析师罗文波在点评中写到：

步入三季度，经济形势更加错综复杂，面临来自各个方面的下行压力。从 7 月固定资产投资数据来看，累计增速下滑0.2%，而房地产投资增速下滑 0.3%，延续 2013年以来的下行趋势。我们看到自“3.30”房产新政颁布以来，商品房销售情况明显回暖，一线城市交投更是火爆，深圳、上海等城市房价再上一城，形成量价齐升的局面。但下游销量的显著回升并没有顺畅传导至投资端，尽管销售面积增速于今年2月见底回升，开发资金与新开工同比亦于 3、4月份左右开始回暖，而“新开工-投资”环节的景气度传导却迟迟未能完成。

投资周期尚未启动，销售情况又生变化。虽然7月的销售与融资情况尚属乐观，但从高频数据来看，8月份房地产交投火热的现象似乎有所改变。首先，商品房周度销量回落，由7月份70-80%的增速峰值稳定下滑至8月末的20%左右；其次，房企拿地积极性有所下降，8月土地成交增速始终在-40%左右徘徊；最重要的是，库存去化速度随着销量的减少而显著减缓，存销比由7月中旬的35反弹至8月下旬的48，如果现有库存无法得到有效消化，对新开工乃至投资分项的拉动则更加不可期。

高频数据所传递的种种信号表明，3月份房地产新政的拉动作用已经在逐渐消退，房地产消费并未产生新的内生动力，如果要维持楼市的前期增长，需要新的政策进行进一步刺激。

如此一来便可以理解，在此前政策效应边际性递减之时，本次新政的出台有望再次提振销售，从而加快投资项企稳复苏，等到房地产投资触底回升之后，整个产业链传导将更加顺畅。

然而，“政策层频繁推出托市新政，在短期刺激的同时对长期需求亦形成透支。”

罗文波具体指出：

去年三季度以来，楼市政策扶持的范围由首套房扩展到无贷款二套房、再到有贷款二套房，有置业需求的居民在政策的鼓励下将大概率提前实施购房计划，但3月末力度如此大的新政(除降低首付比例外，还包括缩小营业税征收范围)对楼市的提振作用也仅仅维持了四个月左右即现出疲态，迫使相关部委不得不接力刺激，那么这一轮地产小周期结束之后又将何处寻找增长点？我们对此并不乐观。