四大“刚需族” 成为细分成都市场新主力(2)

文靖是绵阳人，在省外读的大学，毕业时考虑到离家近等因素，最后选择了在成都工作，与高中同学合租了一套两室一厅的房子。半年后，文靖同学却因工作调动而离开了成都，不得已将其中的一间卧室转租他人。与此同时，文靖也面对跟陌生人共住一个屋檐下的窘境：“相处容易相住难啊，你跟一个不认识的人也没什么共同的过往，话题就少了很多，那么住在一起最好的结果就是互不打扰。”后来合同到期，合租的房客也退租了，文靖被同住者的频繁变更烦透了心，索性租了一个套一的房子，不过租金却不比套二便宜多少。

“在我上班附近位置的套一房源并不多，装修稍微好一点的价格普遍都在1500左右，想想这每月的租金着实不划算，还不如自己买房，跟每月的还贷款差不多。”文靖告诉记者：“租房再怎么说都是别人的房子，怕搬家麻烦，平时能不置办的物件都尽量不买。”租房已经影响到她的生活质量，最后在父母的帮助下，文靖首付10万，在东2.7环的位置买下了总价36万的一间电梯公寓。

“等我以后嫁人了，这个房子就用来出租。”文靖笑着说：“不过，现在他（房子）就是我的小情人儿，心里边觉得踏实，也不再有孤零零的漂泊感。

【外来刚需者】

受访者：王明 年龄：40岁 职业：做生意

买房只差房不差钱

对房地产市场略有所知的人都听过“刚需”一词，但长期以来，几乎所有人都对刚需存在误读。普遍观点是刚需作为初始需求是低端需求，这一点，连房地产商也存在不正确认识。

根据营销学对刚需的解释，刚需是指在某一时段对某一产品刚刚有需求，不是以前，也不是以后，就是现在，必须解决的需求，这类人群不太受价格的影响。因此，刚需的关键词是现在刚刚有需求，并非低端需求。

在所有的刚需中，外来刚需已经成为楼市购买主力，由于外来刚需常常是因为工作、学习、养老等原因到成都买房，经济上比首次购房的80后、90后宽裕不少，对产品品质的要求通常更高于婚房。

买有品质的好房，对他们来说是必须的。

价格：并非最关键因素

早在2009年，成都市房管局对外地人购房者的调查中就发现，外地来蓉购房者呈现“三高一低”的特征，即收入高，职位高，学历高，年龄低。以公司、企业中层管理人员、个体工商户、公司、企业一般职员、高科技/专业人员为主。这四类外地人几乎占到了购房者的7成左右。看来外地购房者还是较好的职位的白领或金领阶层所占比例较高。

王明就是属于成都外来购房者，去年刚刚在位于天府新区的复地雍湖湾购买一套147平米的住房，总价100万元以上。王明觉得虽然自己买的房子总价较高，但是真正的刚需，毕竟买房目的是为了自住。成都对于王明来说并不算陌生，70后的王明本就是四川宜宾人，1999年大学毕业后就在成都工作过两年，后来辗转北上广深一带，最后决定回成都组建家庭。在王明混迹北上广深的十年间，也是中国房地产市场发展的黄金十年，成都的楼市版图也有了翻天覆地的变化。

对于王明此类外来迁入族，价格对于他们来说并非最为关键的因素。选择最为成熟，或具有发展潜力的区域更为关键。这也是王明决定选择天府新区大源组团的原因。这一类购房者对于成都楼市的了解虽说不上专业，但天府新区这样的热点区域显然是他们瞄准下单的重点。

户型：90平米以上为主

有人说，如果开发商把120平米的大户型也忽悠成刚需，那肯定没有市场。如果这里指的刚需是初始置业者，或许是正确的，但你看到了手握大把资金的外来购房者，或许就不会赞同以上观点。

对于王明此类外来购房者，他们买房的需求已经不是满足一个人，或者一对情侣的居住需求，因此对户型的要求也就更大。更为重要的是，外来迁入一族，他们普遍已经工作多年，买房时受到财力制约的影响较小，买房的选择余地较大，舒适性和实用性，以及完善的生活配套都是他们的购房要求。

更为重要的是，较强的经济实力为置业大户型提供了条件。在2009年成都房管局的调查中，这些外地购房者的家庭平均总资产就达到122万元，这比成都市的购房者多了55万元的资产。

此前，有机构调查显示，外来购房者对90平米以上户型的需求超过了80%。记者所接触的大部分开发商也认为，作为首次置业的刚需群体，外来购房者普遍对户型的要求较大，因为他们的居住往往关系到老人和小孩，家庭结构决定了他们选择的户型普遍偏大。

用途：自住为主，追求一步到位

普遍适用于购房者群体的阶梯置业法则对于外来购房群体来说，普遍不适用。

一步到位则是当前有经济实力的外来刚需最好的购房策略，一是，在目前限购的政策环境下，如果买一个不大不小的房子，过两年再换房，白白浪费一个换房名额，没有必要；二是，普遍来看，目前成都楼市仍是一个买房的好时机，并且首次购房可以享受首府、利率等各种优惠，一步到位更加划算。

就购房用途来看，外地人购房的目的仍以自住为主。成都房管局此前的调查显示，外地人购房者家庭成员已经或今后在成都工作的占比65.99%；为子女目前或今后就学成都，占12.43%；为本人、配偶、父母在成都养老，占11.19%。纯粹投资的仅仅占到了4.44%，自住显然成购房主流。