前10月各城卖地分化:一二线频破千亿三四线下滑(2)

与此同时，《中国300城市土地市场交易情报》显示，10月份三四线城市整体供应增加，但成交总量下滑。300城中，三四线城市成交土地面积4561万平方米，环比减少27%，同比减少15%；土地出让金为1243亿元，环比减少21%，同比增加14%；土地平均溢价率为10%，较上月下降0.3个百分点，比去年同期增加5个百分点。

三四线城市土地趋冷已是业内共识，土地流拍数量高企更是印证了这一趋势。高院生指出，“流拍率来看，10月份单月300个城市中共有52宗流拍，从流拍率达到7.8%，其中42宗出自三四线城市，10宗出自二线城市。如呼和浩特前段时间出让12宗地块，其中7宗流拍。由此看来，三四线城市土地市场‘遇冷’的情况更加严峻，企业从安全性的角度更倾向于二线城市以及二线周边的城市。”

严跃进向记者分析了两个截然不同的三四线城市代表。包头作为三四线城市中较为强势的代表，近期地价刷新历史记录，但在以往该城市表现并不突出，说明部分开发商包括碧桂园等的进入，使其地价上涨，同时溢价率也相应上涨较快。这也反映了当前西北、西南、西北和东北部分城市的崛起。

而无锡则恰恰相反，在2017~2018年市场表现较热，但当前管控比较严，土地市场出现了明显降温。说明调控已经显现出效果，是值得肯定的，这对于整个市场具有积极的意义。无锡跟包头表现截然不同，市场走势也说明了不同城市的特征。

杭州昆明领衔卖地榜

事实上，不少城市每年都会制定年度土地供应计划。在今年仅剩的一个多月里，今年的土地市计划完成得如何了？

先看北京。今年7月，《北京市2019年度国有建设用地供应计划》发布，计划安排商品住宅用地600公顷，下限为300公顷，这也是北京首次设定商品供应用房的下限。但据中指研究院《中国300城市土地市场交易情报(2019年10月)》，截至10月，北京共成功出让住宅用地42宗，总建设用地面积近271公顷，入市宅地面积尚不足300公顷。

10月15日，北京三宗宅地集中入市，总面积约18.8万方米，单日揽金近百亿元。11月13日，北京亦庄经济开发区两宗限竞地块出让，总建设用地面积9.73万平方米，总成交价达73.52亿元。下月，北京预计将迎4宗宅地入市，总规划建筑面积48万平方米。

但北京今年土地市场具有一定的特殊性。中国指数研究院土地云事业部副总经理刘韧坚分析称，“2019年的特点是宅地成交楼面均价同比上升，但是溢价率同比下降。以三季度为例，北京宅地成交楼面均价25324元每平米，同比上涨22%，但平均溢价率仅9%，较2018年同期下降13%，市场的降温比较明显。三季度以来，在楼市严控背景下，房企融资渠道显著收紧，市场预期显著回调，房企拿地趋理性，宅地的市场热度持续回落。”

再看今年前10月土地出让金额排在第一的杭州。从今年5月起，杭州住宅用地溢价率开始下滑，至8月份触底反弹，10月溢价率环比续增。10月份，杭州成交的9宗宅地中有7宗为溢价出让，平均溢价率为21%，较上月增加8个百分点。中指研究院方面分析，下月杭州土地供应量预计将继续收窄，如无新政策发布加紧调控，溢价率水平或将继续走高。

“在一二线城市当中，杭州在过去3年的土地出让金额应该是最多，整体供应量也比较大。”张宏伟指出：“今年下半年从销售角度来讲，过去两三年的土地供应量大，所以市场压力应该是存在的。个人建议杭州应该适度减少土地供应量，或者是根据每个区域的供应情况差异，进行结构性地增加或减少。”

再如地处西南的昆明。在中指研究院《2019年1~10月全国土地成交金额TOP10排行榜》中，昆明排在第10位，同比增长超过100%；位列规划建筑面积榜首，同比增长85%。

对于昆明土地市场的火热，严跃进表示，“还是因为房企特别看好昆明。昆明所在的西南市场房地产开发投资数据明显超过历史数据和全国同类城市板块。近期海南市场表现不好，部分需求进入到昆明、南宁和贵阳市场，尤其是昆明和南宁，这两年特别是今年下半年表现非常明显。土地交易热、地价便宜，也吸引了很多房企去拿地。”

张宏伟认为，昆明由于政策限制较少，产品能够实现快速去化，因此房企都在进行布局，一旦有土地出让，成交状况便会比较积极。但他同时指出，“应该还是要控制一下土地供应节奏，除了公开出让的地块，昆明还有许多的城中村改造、旧城改造的项目，后续必然也会流转到土地市场，导致整个市场供应量增加，所以需要适度控制土地的供应。”

刘韧坚仍然看好二三线城市的投资机会。“二三线城市开发商会根据人口流入和企业流入情况加大投入，未来我们相信三四线城市明年还是有一定的几率，依然是溢价平平的态势。但是二三线城市我们相信还是有很大机会继续维持土地市场兴旺的态势。”