保利发布2019年地产白皮书:对未来楼市的20大研判(2)

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三大都市圈的整体发展策略各有侧重。京津冀都市圈侧重“协同”，是高度发展的北京、天津与基础设施薄弱的河北间的“平衡差距、疏解京津”。

以北京为单核的空间布局，资源矛盾加剧，环境恶化。北京过强的虹吸效应，导致周边城市增长乏力，呈现单核特征。

产业分工尚待调整，方能形成合力。改变北京过高的高端服务业占比，增强对天津和河北的第二产业拉动，逐渐让要素和人口向周边城市合理流动。

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长三角都市圈侧重“一体化”，是上海、杭州、南京与周边群星的“区域互通、市场合作、一体同城化”。

城市串珠型分布，空间外溢尚待发力。跨城交通主要依赖高铁，上海、杭州、南京等核心城市内部仍有较多的可拓展用地，有效外溢不足。

产业门类齐备，创业活力十足。长三角在生物医药、高端装备等先进制造业领域处于领先地位，以阿里巴巴为代表的互联网新经济更是引领新一轮变革。

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粤港澳大湾区侧重“融合”，是香港、澳门与珠三角间的制度创新、科技创新。

全球独特的完整产业链，创新能力突出。香港金融中心+深圳科创中心+广州商贸中心，造就了完备的产业链，形成了城市发展和人才流入的持续动力。

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制约中西部发展的的运输成本的解决，直接引起中西部核心城市的崛起。武汉、西安、成都、贵阳等城市新崛起，承接了东部大量的高端制造业，形成具有自身特色的产业“名牌”。其人口聚力的提升也得到了证实。

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人口规模拐点降至，人口分布走向“零和博弈”，未来高素质人口将进一步向大中城市聚集，这也是各城市打响“人才争夺之战”的底层逻辑。

在人口、经济和产业等多重推拉力下，我国城市“地壳运动”正在持续进行，有的城市上升，有的城市下沉。

保利重申基本面（人口、经济、产业等）才是支撑房地产发展的根本因素，房地产发展是基本面的投射，城市的生命周期就是房地产的生命周期。

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基于城市生命周期理论结合当下实际，保利提出：峰值时代，房地产布局百城理论，聚焦百城，动态调整。

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具体的，聚焦 “胡焕庸线”东南，一二线城市及珠三角、长三角、京津冀三大城市群仍将主导峰值时代；

南强北弱格局更加明显，南方城市整体看布局机会点优于北方。

在白皮书的第二部分，保利从市场运行周期的角度分析，从增量和存量两个方面入手寻找行业机会。