房地产业迎大发展 城镇居民人均面积增长4.5倍(2)

取消福利分房促房地产业驶入发展快车道

新中国成立后，我国长期实行福利分房的住房制度。城镇住房主要由国家投 资建设，建好的住房主要通过职工所在的单位，按照工龄、职务、学历等打分排队进行分配。对于分配后的住房，只收取象征性的、近乎无偿使用的低租金。

1998年4月，央行以“特急件”方式将《个人住房担保贷款管理试行办法》发往各商业银行，正式宣布执行贷款期限最长可达20年、贷款额度最高可达房价的70%。5月，央行出台《个人住房贷款管理办法》，倡导贷款买房。

同年7月，国务院正式明确“1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”。同时提出“建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系”“全面推行和不断完善住房公积金制度”。

至此，国务院正式宣布福利分房时代结束、住宅商品化时代开启，商品房投 资和销售均出现快速增长势头。

2003年，房地产行业再次迎来“高光时刻”。当年8月，国务院发文指出，“以住宅为主的房地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用”，并首次明确提出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”。

支柱产业地位的确立，使房地产业步入发展快车道。

自1998年起，房地产开发投 资持续保持了17年的两位数增长；2003年增速突破30%，达到30.3%；2010年达到了33.2%的高位。商品房销售面积也从2000年的1.86亿平方米，上升到2017年的16.94亿平方米；同期商品房销售额则从0.39万亿元上升到13.37万亿元，分别上涨8倍、33倍。

房价过快上涨加快建立健康发展长效机制

在房地产市场化进程中，土地市场也在悄然改革。

2002年5月，国土资源部签发11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，叫停了沿用多年的土地协议出让方式，规定自7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地的使用权，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。这就是后来广为熟知的“招拍挂”。随之而来的，是土地出让金的快速上涨。

2009年全国国有土地使用权出让收入14239.7亿元，2010年增长104%达到29109.9亿元，2017年增长38%至51780亿元，而今年仅前11个月就已达到53362亿元，同比增长28.9%。

尽管房地产业已经成为国民经济的支柱产业，但房价的过快上涨也受到争议。

1998年全国商品房销售均价2063元/平方米，到了2017年销售均价上涨到7892元/平方米，涨了近3倍。

与房价过快上涨相伴相随的，是调控政策的不断出台。

2005年3月17日，央行宣布将现行住房贷款**利率回归到同期贷款利率水平；3月26日，国务院下发《关于切实稳定住房价格的通知》，提出八项措施要求各地采取措施抑制房价过快上涨；4月28日，国务院又出台《加强房地产市场引导和调控的八条措施》，明确享受**政策的普通商品房的标准，规定自2005年6月1日其两年内转让商品房要征收营业税，并禁止炒地和期房转让；5月9日，《关于做好稳定住房价格工作的意见》发布，从调整供应、调控需求、整顿规范市场秩序三方面入手，稳定房价。

这也是进入本世纪后，房地产市场首次全国性大范围调控。

银根的全面紧缩、楼市的全面整顿，受到爆炒的海南、广西北海、广东惠州等地的楼市，泡沫瞬间破灭。

自2016年9月30日北京开启楼市调控以来，以“限购”“限价”“限贷”“限售”“限商”为特点的新一轮楼市调控席卷全国。

2016年底，中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位；2017年2月，中央首次提出“研究房地产长效机制和基础性制度安排”；同年10月，十九大报告提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”；2017年5月，广州、深圳等19个城市成为首批租赁住房试点城市……

各类调控措施虽然带有浓厚的行政色彩，但随着“租购同权”推行，以及上海、重庆自2011年起试点征收房产税积累了经验，长效机制轮廓逐渐厘清，可以看出中央对解决好房地产市场问题，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制的信心和决心。