聚焦楼市房企“高周转” 背后是高杠杆压力

二级市场上房地产板块周一走强。A股市场上剔除雄安和创投概念阳光股份、万科A、保利地产、城投控股、金地集团以及阳光城等涨幅均超过4%。港股方面HKT内地地产指数上涨4.19%恒生中国内地地产指数上涨3.97%。另外深港房产、恒生地产分类指数等涨幅均超过2%。

多数机构预计2019年地产行业景气度可能会维持平稳。经过连续调整之后该板块存在反弹预期但预计尚未调整到位。

今年前10个月全国商品房销售面积和销售金额分别比前三季度增速回调了0.7个百分点和0.8个百分点值得注意的是龙头房企业绩依然靓丽万科前10个月销售金额4856亿元。然而靓丽的业绩却难以掩盖“质量”的尴尬继碧桂园之后万科也出现坍塌情况11月12日万科在中山古镇的在建项目万科城工地发生局部板面坍塌。

无论是万科还是碧桂园都是行业销售规模非常庞大的开发商。今年前10个月万科合同销售额4856.2亿元。碧桂园同期累计实现归属公司股东权益的合同销售金额约4559.9亿元。A股创业板公司去年营业收入之和才1.1万亿元。大型巨头房企的质量快速成为市场关注的焦点。

最新数据显示房企11月份密集通过债市、票据等途径进行高成本再融资。“周转降杠杆升”房企未来业绩增速放缓将成为趋势。

杠杆继续提高 销售增速放缓

针对连续暴露的建设工程质量问题“高周转”成为最主要的推手。这也使得碧桂园在出现一系列安全事故后公开表态要降低周转。但有开发商人士向记者透露在当前市场行情下高周转背后是高杠杆的推动。

广州日报全媒体记者梳理发现高周转不仅是诸多房企的宣传亮点也成为资本市场判断房企盈利强弱的重要指标。一位开发商人士也告诉广州日报全媒体记者越是在融资压力大的时候房企越是会强调高周转“除了提升利润当前的高周转背后的驱动力主要是高杠杆。”这位开发商人士称。

一方面提升杠杆率一方面加速周转回笼。这已经成为地产行业惯用的做法。但两者的博弈如今却成为当前房企面临最大尴尬。一边厢11月份房企密集发布融资公告成本明显提升杠杆率进一步提高。另一边厢销售增速却在放缓。有分析认为未来一段时间高成本融资和回款速度放缓将影响房企业绩表现。

记者对比发现近期房企密集再融资中一方面利率成本明显增加另一方面债市成为主要阵地。中原地产首席分析师张大伟分析认为楼市销售放缓而前期过度投资加上去杠杆导致其对资金需求上涨。因此在监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场背景下融资成本难以下降。

举牌密集增加 并非稳赚不赔

广州日报讯(全媒体记者杨欣)11月18日安徽合力公告称香港上海汇丰银行有限公司(下称汇丰银行)购入187.17万股公司股份至此所持股份占安徽合力总股本的5.15%。临近年底A股举牌潮再起。Wind数据显示11月至今已有7起案例是年内罕见的密集举牌月。

不过分析人士认为对于今年举牌方而言在资本市场上的盈亏可能并非其核心诉求而是有着战略投资或者财务投资的目的如果是出于纾困或者股权之争的目的则公司基本面是一个不确定因素。因此相关概念股并非稳赚不赔投资者要谨慎对待。

记者梳理发现 11月份以来被举牌的公司包括龙净环保获阳光集团举牌后者持股比例达到25%恒顺众昇获公司总裁贾晓钰二度举牌其持股比例超10%鸿利智汇获金舵投资举牌*ST尤夫获专项解困基金举牌持股比例达到5%珠海中富获新丝路进取一号举牌海利生物再获“牛散”章建平举牌。

国有资本增持和接盘举措也越加频密。据统计近两个月来已有20多家上市公司的国资控股股东推出增持计划或实施增持。中国动力、海格通信等国资控股股东出手阔绰增持数量占总股本的比例接近或达到5%的举牌线。