多家房企计提存货跌价准备数十亿 楼市下行预期形成

尽管上半年的房企财报表现靓丽，但隐藏的问题也不少。一个突出的问题是，受一二线城市限价、限签、限售等政策影响，许多房企在上半年计提了存货跌价减值准备，对未来的市场下滑做出预判。

其中，万科、绿地等龙头房企，出于会计处理的审慎，计提存货跌价准备超过10亿。

业内预计，随着去库存进入尾声，三四线城市上涨趋缓，龙头房企位于三四线城市的项目也将受到影响。面对下行的销售价格，三四线城市库存难消或将成为累赘。

同时，在一、二线城市有大量土地储备的房企，在调控严打模式下如何冲破销售压力、实现现金回笼，也面临巨大考验。

高额存货跌价准备

据21世纪经济报道记者统计，在前20标杆房企中，存货跌价准备最高的是绿地。财报显示，绿地上半年期末存货跌价准备约26.26亿元，期初约19.79亿元。

一向稳健经营的万科，其2018年中报计提存货跌价准备为15.37亿元，虽较2017年底的16.13亿元有所下降，但仍在行业中居高不下。

据21世纪经济报道记者统计，万科共计提12个项目，分别位于乌鲁木齐、大连、宁波、烟台、南充、镇江、抚顺、营口、温州、南通、唐山等地，中西部区域和北方区域较为突出。

此前的8月，万科在中期业绩投资者会议上表示，未来还将审慎计提，尤其对一些受调控影响的项目进行减值计提。

“千亿俱乐部”里的房企也有不少计提了存货跌价准备。如保利发展、华夏幸福、金地集团、新城控股、泰禾、阳光城的期末存货跌价准备分别达2.27亿元、4.34亿元、1.81亿元、1.99亿元、2.89亿元、1.07亿元。

其中，新城控股计提存货跌价准备均为开发产品，期末余额达1.99亿，本期计提增加额0.13亿，转销额0.37亿。半年报显示，转销存货跌价准备的原因在于实现销售并结转营业成本。

香港上市的企业则采取了“已竣工可出售物业减值亏损”这一统计口径。财报显示，融创在这一口径下亏损净额达2.03亿元，年初为1.07亿元。

另外一些上市房企无计提公布，但限价、限签等政策影响的是整个行业，它们的利润预期也会减少，甚至可能亏本。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，计提存货跌价准备是财务管理审慎性的体现，尤其面对当前比较严厉的房价管控，房价部分下跌或难以上涨，都会影响库存的估值；类似跌价准备的计提，背后和房企的心态有关，说明预期已在改变。

除此之外，房企的存货周转率也在下降。在亿翰智库发布的上半年H1上市房企存货周转率&总资产周转率TOP100榜单中，整体存货相较2017年同比增加11.2%，其中80家企业存货同比处于增长状态，仅20家企业存货有所减少。

与此同时，房企平均存货周转率却有所下滑，仅为0.12，去年同期数据为0.17。

不同规模企业存货周转均下行。TOP1-20企业2018年上半年平均存货周转率为0.16，2017年平均存货周转率为0.23，同比下降30.4%；而位于梯队TOP 21-50、TOP 51-100的房企，2018年上半年的平均存货周转率均较2017年同期的存货周转率呈现下降趋势。

研究表明，由于房地产行业调控日益趋紧不放松，“限购”、“限价”、“限贷”、“限售”等政策的施行，使得住宅市场供需两端承压，部分企业项目的难以去化，从而导致各梯队平均存货周转率均呈下行趋势。

如龙湖集团、新城控股、富力地产等实际周转率下降较为明显的房企，并不是其销售速度出现下降，而更多是受到了持续扩张的存货拖累。

更严峻的是，多位业内人士指出，下半年调控力度有增无减，楼市进入下行周期的预期已经形成，行业调整已至。