吴建斌谈房企“均好”发展之道 要顺应市场敬畏市场

最近以来，市场关于房企未来走向又有很多建议、很多评论及很多见解，自然悲伤的情绪比较浓厚。房企话题一直炽热，除了房企自己更名所谓去房地产化的话题之外，而最为热闹的话题便是在当前环境下如何“均好”发展。

何为“均好”？

有人为此列出了三个观察维度，分别是“利润”、“销售规模”、“负债率”。而“均好”，是要求这三个维度该升的升，该降的降，该控的控。换句话来说，是负债率控制在合理水平的情况下，其他两个指标均要表现为正向提升，甚至卓越。如哪个房企有这样的业绩，才是一家好房企。

笼统来说，这个要求是对的，也是房企应该不懈努力的目标。

今年国内大环境是去杠杆，全国融资变得既艰难又飘忽，导致众多民企度日如年，如果还有哪一家房企若能呈现出这样的业绩状态，必定被捧为最牛房企。今年中期业绩过后，我拜会过多家机构，从他们口中和所表现出来的态度让我明白，机构对这样的房企真是蛮期待的，可这样的房企少之又少。

其实作为房企何尝不想如此呢，也是蛮期待的。期待归期待，当回到残酷现实中，一切期待都要服从于现实。

应媒体朋友要求，想从三个方面谈我的看法。

01“均好”发展，要顺应市场敬畏市场

记得2003年，我和我的老东家为了发挥资本市场融资作用，决定派给资本市场一个大大的定心丸，大胆提出了一个“均好”的量化指标管理目标，那就是每年利润和销售规模保持不低于20%增长，同时把净借贷率控制在40%之内。回顾之后的15年，尽管饱经市场波动的冲击，可这家房企做到了，已经连续十多年站在品牌价值第一的位置上。

提出这一“均好”量化框架的背景是这家房企经受了1997年亚洲金融危机的重创，差一点倒闭了，在这期间债权融资难，债务融资难，出售物业变现也难，到五年后这一年还在泥泞中艰难爬行着。血的教训让我们知道“天有不测风云”及“人算不如天算”的道理，而房企保证不败的办法只有一个，就是要效仿香港华资房企，把负债率控制在合理水平之内，此为铁律，然后在这个范围内把业务拓展做到最大化。

负债率是一个变动因子。

这犹如2000年前的古希腊物理学家阿基米德发现的杠杆定律一样：给我一个支点，我就能撬起地球。

何为合理负债率？

面对这个既简单又复杂的问题，往往众说纷纭。我以为最核心的是参照物和外围环境的比对。如果参照物是香港华资房企，由于他们很国际化，很市场化，又经历过多个经济周期的折腾，就会把净借贷率的上限控制在50%之内；如果参照物是内地房企，内地房企正好处在中国经济一日千里的发展阶段，有的净借贷比长期高达400%左右，同时行业平均都在150%以上，因此，在这个区间内选择你要控制的净借贷率水平应是正确的做法。

30多年来，中国经济保持高速增长，创造了世界奇迹。

在这个长达数十年蓬勃发展及难得一见的上升通道中，如果有房企把负债水平控制在香港华资房企长期控制的较低水平，那发展速度上不去，便会失去许多机会。如果土储上不去，销售规模则上不去，结算利润总额也上不去；当销售规模、利润总额增长受到制约，那么社会地位必会下降，然而排名必会下降，进而导致融资及再发展遇到了巨大的负面影响；时间久了，低速成长的房企便会从行业中逐渐地黯然失色了。

事实上，当我们观察当前中国前20强房企，只有个别房企停留在中低负债水平上砥砺前行，可99%房企一路走来，都伴随着高负债率或超高负债率狂飙。他们在高负债——高杠杆的强力撬动下，再加上非常给力的融资环境支持，让众多房企形成了“低投入、高周转、高回报、高增长”的商业模式，赢得了市场，赢得了空间，成为中国乃至世界的佼佼者。

中国房企30多年，真可谓激荡30多年。有些房企顺应了这个时段的发展大势，正所谓野蛮，正所谓激进，无疑都是正确的选择。