推进基础性制度建设 化解楼市调控困境(3)

调控与政策优化的困境分析

城镇化因素推动住房供需互动中的“供不应求”与房价上扬。

改革开放以来，我国城镇化率年均提高1个百分点以上；2000年以来，约年均提高1.36个百分点，常住人口城镇化率从1978年的17.9%上升至2012年的52.57%，2017年底进一步提高到为58.52%，但户籍人口的城镇化率还仅为42.35%。根据世界各国城市化的一般规律，可知当前我国仍处在城镇化率30%-70%的快速发展期之内。新型城镇化的核心问题，是要有序推进农村转移人口的市民化。据统计，2010年以来，全国农业人口落户城镇的数量平均每年要达到900万人以上，再加上并不落户但却在城镇常住和工作的流动人口，这一部分社会成员的住房需求十分庞大。未来30年，估计我国的城镇化过程中，将有3-4亿农村人口要转移至城市。

住房是附着于土地上的，而“地皮”在城镇中心区具有特别的稀缺性和自然垄断性，自然会使房与地合成的“不动产”市场价格走高。在这种背景下，中心建成区域的住房“供不应求”并使房价形成“上扬曲线”，带有长期趋势特征，仅靠住房市场商品房的供给，远远不能解决规模日益庞大的城市低中端收入人群“住有所居”的住房有效供给问题，同时由于大量低中端购买力的“房奴”式拼命挤入，房价的大幅上涨之势也更不易遏制，十分需要建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，推动形成总量趋于基本平衡，结构基本合理，房价、房租水平与消费能力基本适应的住房供需格局，以有效保障城镇常住人口的合理住房需求。

人口总量与结构变化：总规模上升、家庭“小型化”和老龄化对供需关系形成不同影响。

人口是房地产需求的基础性因素，一个国家的住宅需求量主要是根据这个国家的人口数量、年龄结构和家庭分裂速度决定的。人口总量、家庭结构、地域集聚特征是影响住房需求的长期因素。我国仍处在总人口的上升区间，但未来会达峰值而转为相对稳定状态，估计未来中国人口总规模的峰值将在14.4亿人左右。伴随人口增长，我国住宅新房竣工面积也从2000年底的18948万平方米上升到2014年的80868万平方米，其间“翻了两番”。这个趋势与人口对住房提出的“刚性需求”密切相关，同时也与中国步入“中等收入”社会而必然产生的大基数人口对住房提出的“改善性需求”有关。人口数量的逐年增加极大地刺激新增基本需求、改善性需求合成的住房总需求的上升。同时，中国的家庭人口平均数已从1990年的3.96人/户下降到了2008年的2.96人/户，并在不断的下降中，国家有关部门调查结果显示，2015年中国城镇的户人口平均规模已下降到2.63人。这种家庭向“小型化”的裂变，自然也会对住房需求的上升带来可观的影响。

当然，同时也应看到，我国人口抚养比自1964年开始，就进入持续下降阶段，即进入人口红利时代，这种变化趋势持续到2013年左右而告结束，人口老龄化速度加快，中国从“人口红利期”转为“人口负债期”，与此相关全社会“老龄化”及储蓄率的降低，可能带来的是未来对住房需求的下降，以及对住房价格的降低影响。

1991-2009年近二十年间，中国的购房适龄人口总数从3.45亿增长到4.65亿，增幅为34.8%，其间全国普通商品住宅价格从每平米756元增长到4474元，考虑通货膨胀因素的影响，增幅为392%。但从2015年之后，适龄购房人口数开始呈现下降趋势。按人口老龄化进程推算，30年后，在其他因素不变的情况下，我国城市将可能空出一亿套以上的商品住房。随着人口出生率下降，中国人口进入负增长时期，适龄购房人口总数将持续减少，很多城市将很难再有新增的住房需求。虽然会有一些更新、改善房产的需求，但总体上那时除少数人口聚集效应仍十分显著的大城市外，一般城市的住房将会出现普遍过剩。中国家庭规模“小型化”趋势会在未来几十年内于一定程度上抵消人口下降带来的影响，但这一因素的作用毕竟是有限的。显然，在不同阶段，政府的相应政策有必要作出动态的优化组合，引导人口与住房供需的变化。

社会收入分配和不动产配置的失衡与秩序紊乱，加剧住房矛盾。

在收入分配差距扩大的发展过程中，如不在人们更多拥有财产性收入的同时，配之以必要的“抽肥补瘦”式的再分配调节，则会助长“两极分化”。2012年我国居民收入的基尼系数已高达0.474，此后有所下降，2015年为0.462，但仍属于一般可判断为明显“过高”的状态，高于0.4的国际警戒线。同时，研究发现，与其他收入形式相比，城镇居民财产性收入分布的基尼系数是最高的，而且近年来对总收入差距的影响也在迅速扩大。从国际经验来看，财富的两极分化通常也远远高于收入的分化情况。

基于中国财富分布和收入分配的情况，房地产价格对于占人口大概10%到15%的富人而言并不贵——这是相应于其房价收入比而言。当能够负担购房支出的这些阶层只占总人口的一小部分时，又恰值城镇化加速、人口规模上升、改善性需求快速形成、住房总体上供不应求的发展阶段，再加上住房商品化改革不可避免地推出，使商品房在市场上通过房价上升机制在更大覆盖面上具有了投资品属性，而不止于消费品属性。此时，房价上升的驱动力更多是部分高端收入人群的投资、资产和金融变量，包括“炒房”资金的力量，而不是总计的社会消费和收入变量。

经过多轮高涨，我国的房地产可说在不小程度上脱离了居住的基本功能，而异化成投资工具和投机热门。一方面，高收入者或部分中等收入者通过大量购房置业投资，在过去的房价上扬过程中进入财富增值通道，其财产迅速积累，财富效应不断放大。在这部分人的收入结构中，财产性收入占据了很大乃至绝大部分，远超工资性收入；另一方面，低收入者或部分中等收入者由于无力购买、持币观望，或者花掉积蓄、贷款购房用于居住，也就没有机会进入财富上涨通道，因为这部分人群的收入结构主要是工资性收入占主体，于是在房价的上扬过程中，因货币贬值而其关联不动产财富的相对地位，会进一步受损。由于房价上涨的速度超过工资上涨的速度，结果导致低收入者依然是低收入者，一部分中等收入者也因购买高价的居住性住房而成了实质上的低收入者。