"930"调控一周年 楼市情绪逐渐趋于从容

与其用“寒潮”来描述刚刚过去的黄金周楼市，不如用“从容”二字更为妥帖，因为当人们将更多的注意力从房子身上解脱出来，转向家庭休闲和旅游上，就已经在很大程度上佐证了买房这件曾经折磨许多人神经的头等大事，已经逐渐变得不那么重要。

机构统计的数据显示，国庆黄金周期间，不少一二线热点城市，楼市成交量创下2014年以来新低，尤其部分大城市签约量同比跌幅过半。

与此相对应的是，全国出游人数创历史新高。国家旅游局统计数据显示，本次假日期间，全国共接待国内游客7.05亿人次，实现国内旅游收入5836亿元，按可比口径前7天与2016年同比计算，分别增长11.9%和13.9%。

楼市清淡，旅游火热。新一轮楼市调控一周年之际，市场格局已然发生根本改变。“房子不是用来炒的”，这一正确的住房消费观念已悄然浸入人们的认知深处。

楼市调控长期化

从中央到各级省市，从一线城市到二三线城市甚至四线城市，全国楼市不断回归平稳，而由于过去一年的合理管制，让楼市出现了悄然变化。

第一财经记者注意到，调控政策效能从短期逐渐向中长期过渡。从2016年底开始，中央已多次强调“住炒原则”，强调住房要回归居住属性，为楼市发展定调。

以时间为主线溯源，2016年国庆前后，北京、深圳等一线城市率先出台新政，此后多个环一线的二三线城市跟进，开启了全国楼市调控的大潮；其后，2017年2月末开始，调控再次出手，河北涿州、浙江嘉善、安徽滁州等多个市、区相继出台或升级限购、限贷政策。

此两个阶段的调控政策仍以限购、限贷、限价为主，主要从需求端作出要求和引导。

3月厦门开启“限售”先例，针对个人出台限制交易的措施，明确新购买住房的需取得产权证后满2年方可上市交易，意味着国内楼市进入限售时期。第一财经不完全统计发现，目前全国已有近50个城市陆续加入限售阵营，而三亚和石家庄的5年限售期是最长期限。

除了限售外，几乎同步，多个城市也制定了对商业项目的限制政策。从北京开始，今年4月，北京相关部门发布商业办公类项目、产业类项目管理的通知，严禁擅自改变项目规划用途作为居住使用，未经批准不得转让和分割销售。随后，广州、上海、深圳、南京、成都等城市也相继发文清理整顿商办类项目。

限商的目的是让住房回归居住属性、让非居住用途的土地项目回归产业的属性，打击利用产业用地炒地炒房的投机行为。

穆迪副总裁、高级信用评级主任曾启贤表示，继6月和7月中国4 个一线城市住宅价格环比连续两个月持平后，8月份一线城市房价环比下跌0.3%，这也是国内一线城市房价在2017年首度出现下跌。“由于现有调控政策放宽的可能性不大，未来6~12个月一二线城市的房价有望停止上涨。”

尽管限购、限贷、限价、限售、限商“五限”已齐，但这并非调控的重点。政府的思路不只在“限”字诀，种种迹象显示，长效机制正在酝酿，住房租赁市场是突破口之一。

7月18日，国家九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，提出加快住房租赁市场的发展，建立购租并举的多层次住房制度。目前深圳、广州、佛山等多城市已出台相应的实施方案。

可以预见，长效政策不断出台，将带来楼市的长期稳定。

市场不断降温

对楼市而言，刚过去的国庆黄金周（10月1日～8日）是近年来最清淡的一个长假。权威机构数据显示，其所监测的33个重点监测城市成交表现极度低迷，成交量同比下降63%。其中，六成以上的城市成交量同比腰斩，同比跌幅在90%以上的城市不在少数，并且包括热点一、二线城市。

10月初，记者走访上海几家中介门店发现，之前门庭若市场面早已没有，几乎没有人在门店问询。很多中介纷纷跑到街头，不断散发传单。一年多前，这些业务人员每天都在不停接待客户，忙得不亦乐乎。

在上海普陀区的中介门店，很多房产中介都在互相聊天。“我们之前有10个同事，现在只有8个了，客户都持观望情绪，房子很难成交。”一位中介门店经理告诉记者。

上海中原地产多家门店反映，十一长假期间来客量比平时减少三成左右，和去年同期相比减少大约七成。

深圳中原研究院指出，房地产调控收紧已持续一年，从“五限”到租售同权、购租并举再到如对金融风险的把控，房地产调控已从供给层面的管控转向加大市民投资成本，压缩获利空间。

国家统计局最新发布的8月70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，15个热点一二线城市新建商品住宅价格环比下降或持平，首次出现全部停涨。这被业界视作房地产市场的拐点。

在南京，很多售楼处已经非常冷清，9月的一天，记者来到南京某个售楼处发现，除了记者基本没有其他购房者，和之前熙熙攘攘的情况差别明显。

“我们的楼盘之前是南京的黄金楼盘，但从最近的一次开盘看，我们没有实现100%去化，购房者的观望心情明显浓重，我们也感受到了房子越来越难卖。”一位南京开发商城市总经理告诉记者。

“今年3月我们推了250套房源，大概有1200组客户希望购买;最近我们还准备推500套房源，目前意向客户不到600组。大家对今年的市场都不乐观。”一名厦门开发商人士告诉记者。

从开发商看，部分厦门开发商也开始准备以价换量。“之前不打算推那么多货值，但是担心后面更难卖，所以提前准备出货了。厦门很多项目开盘去化也只有50%～60%。”上述开发商人士告诉记者。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，遇假期成交下滑是惯例，从今年整体市场表现来看政策一直从紧，成交一直在低位运行，加之此前一些假日成交都比去年同期有不同程度缩水，已经有所“预示”。从外部环境来看，今年9月底不少城市再度掀起一轮调控潮，不排除对心理造成一定影响。

业内权威人士认为，目前政策仍在持续收紧，楼市成交“量缩”阶段还没有结束，估计要持续到明年，成交量才会慢慢筑底。成交量持续低迷后，成交价格就会出现下跌，目前部分城市已经开始跌价。如北京、天津、上海、深圳、合肥等地的二手房都呈价格微跌状态，预计二手房成交价格下跌的城市数量还会进一步增加。