"930"调控一周年 楼市情绪逐渐趋于从容(2)

购房热情减退

楼市降温的同时，购房者的购房热情也开始逐渐降温。

今年4月，雷铭华（化名）拿到自己房子的钥匙的时候总算长长舒了一口气，从去年开始，杨华经历了楼市一度的火爆，以及调控后的不断平稳，见证了市场从热到淡的全过程。他很庆幸，自己当时没有在楼市最火的时候入手，在一个比较平稳的环境完成了自己的置换。

在上海某家股份制银行工作的雷铭华是一名80后，几年前随着孩子的出生开始让他逐渐有了置换房子的需求，他希望把自己的小房子置换成相对市区的房子。

“1月开始看的，本身想看看1000万左右能在市中心买到什么样的房，我几个月下来大概看了10多套，我感觉每一套都有可以议价的空间，相对给我的决策时间还是比较充裕的。”雷铭华说。

他对自己买的房子还是非常满意，自从去年楼市调控以后，市场逐渐平稳，他发现市场可以选择的房源越来越多，房东的价格也很稳定。

“之前火爆的时候我没想到换房，觉得自己预算有限，好的房子2～3个人抢就容易跳价，我没任何竞争力。”

今年以来，很多购房者都和雷铭华感受一样，发现市场逐渐回归冷静，之前的炒房客也开始慢慢退出市场，真正的刚需购房者开始享受到了平稳市场的红利。“基本没有人抢房，可以选择的面很大，我的内心也不会那么焦虑，真正买到了适合自己的房子。”雷铭华说。

考虑到租房的政策越来越完善，很多90后也逐渐开始选择先租房的生活。

“在一线城市工作很不容易，一开始我们都是考虑租房，之前的租房政策并不利于租客，现在越来越多长租公寓以及租房政策出台，我感觉我们的保障越来越完善。”一位在上海工作的90后沈伟告诉记者。

无论是开发商还是房产中介，都感受到了购房者的观望情绪。“都在等着降价，大家都不着急了。”一位开发商人士告诉记者。

“周围很多朋友都租房子，一开始工作买房本身就不现实，如今租赁有保障本身就是好事。”沈伟说。

多位受访者对第一财经表示，相比过往利用国庆长假看房买房，今年更愿意把时间花在和家人朋友旅游上。深圳一名握有足够现金在手的购房者称，“首付的钱家里已经准备好了，但现在银行放款很慢利息也高，我把握不好现在是不是合适的购房时机，索性再等等看。”

此时购房者的观望情绪和一年前高点时期全民争当接盘侠的状况相比，是一根绳子牵引下的两个方向。其本质是市场环境嬗变带来的购房心理改变。

房企或启动年底冲刺

记者注意到，今年以来，由三四线城市带动，全国范围内，一二季度成绩相当不俗，带动了开发商在上半年规模再创下新高。正是有上半年的铺垫，截至今年前三季度，主流开发商的销售数据依然飘红。

据权威机构统计，截至2017年三季度末，突破千亿规模的房企已达11家。由于入围的企业变多，前千亿阵营中，也有了更细致的分化。

3000亿房企中，碧桂园今年前三季度的销售规模已突破4000亿元，万科地产和中国恒大的业绩也分别达到了3947.8亿元和3658.8亿元。

而截至三季度末，保利地产、融创中国、绿地控股的销售业绩都已达到2000亿规模，而中海地产、龙湖、金地、华夏幸福、华润置地截至三季度末都已超千亿。

第四季度将成为全年关键节点。作为传统购房旺季，金九银十向来是房企下半年冲销售任务的绝佳时刻，但今年不同于往年。

以深圳为例，9月新房供应骤减，批售2.7万平方米，推售12.4万平方米，环比分别下跌96%和86%。至于成交，9月一手住宅的成交均价为54314元/平方米，环比下跌0.13%，成交套数环比上涨37.5%至2728套。二手方面，成交量价保持平稳。

尽管深圳9月一手住宅成交量环比有较大幅度上升，但是从价格、批售情况以及二手成交的量价来看，这个金九成色依然不足。而由于国庆开场冷淡，银十的市场变现并不为业内看好。

金九成色不足，银十开场冷淡，不只深圳，这也是其他一线城市的普遍表现。假如降温情绪进一步从一二线城市传导到当前的成交主力三四线城市，房企的第四季度的经营推售将倍感压力。

由于行业集中化，房企对市场份额的竞争将越来越激烈。上述分别已破4000亿、3000亿、2000亿和千亿的十余家房企，能否从4000亿到5000亿、3000亿到4000亿如此类推，更上一个台阶将取决于第四季度的表现。

此外，目前绿城、招商蛇口、新城控股、旭辉等多家房企距离千亿仅一步之遥，假如四季度销售出色，年末将有望进入千亿阵营。

第四季度通常是房企走量冲业绩的关键时刻，在距离年度销售目标较远、资金回笼压力增加的情况下，不排除房企以价换量。

事实上，开发商的一些经营指标已经能够透露出些许端倪。以标杆房企万科的月度销售数据为例，该公司今年2月的销售均价达到了历史的高点1.63万元/平方米，而刚过去的9月，万科最新的销售均价为1.46万元/平方米，而8月份还创下年内最低均价13523.2元/平方米，跌幅接近20%。

虽然单一开发商的月度销售均价存在产品结构性方面的差异，但作为市场份额较大且全国一二三线城市布局均衡的企业，万科的月度成交均价在今年以来的下滑趋势已是客观事实。

另外值得关注的是，虽然不少公司前三季度销售总额创下同比新高，但更多公司的前三季度销售达成率并不理想。例如一家华南上市房企刚刚披露的前三季度合同销售额约为260亿，平均每月销售量在28亿左右。但该公司今年目标接近400亿，这意味着该公司需要在最后三个月实现单月销售45亿以上的业绩，方可完成年度目标。在国庆黄金周开局不利的情况下，其四季度销售压力可见一斑。