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90后被房价无情碾压 开发商转做租房生意

作者:未知 来源:21世纪商业评论 热度: 更新时间:2017年09月16日 【字体:

在刚刚过去的2017年房企中报业绩会中,“长租公寓”作为关键词被纷纷标注为重点。

根据《21CBR》的不完全统计,在国内排名前30的房企中,将近1/3已经进入长租公寓领域。有消息称,目前万科、旭辉、龙湖等房企的租赁板块已有独立上市计划。

“近期的部分证券化产品或者说信托计划,实际上都体现了希望真正盘活租赁市场背后的现金流,这也是做大规模的重要保障。”专家对《21CBR》表示,类似的上市计划,是房企为了在租赁市场大改革下获得更大的发展机会,也是体现其在存量物业或租赁物业方面投资的行业领袖地位。

随着租赁政策红利不断释放,新局势下谋求转型之路,越来越多品牌房企开启“新房东”生意,随之而来的是大量的资金和房源涌入,来势汹汹,正试图构建租赁市场新秩序。

“购租并举”的生存之道

去年开始,在北京土地市场上推出房企自持用地,随后其余一线城市纷纷跟进。从过去的“竞拍地价”变为竞拍“自持面积或保障房面积”新模式。其用意非常明显,为从源头对房地产市场进行调控,减少“房价随地价上涨”的预期。

从另一角度来看,自持土地的出口押在了“租赁”业务之上。

今年两会提出“购租并举”的供给方式,政府大力发展租赁市场的态度明朗。6月,广州出台“租购同权”政策。一瞬间,长租公寓被推上了“风口”。

迅速变身“新房东”的碧桂园,在上海、广州、深圳、厦门等城市重点布局,目前已有长租项目15个。

作为其首发区域上海,操作长租公寓主要有两种方式:一种是直接利用碧桂园旗下的物业,一种是大面积租赁外面的物业,改造完成后再统一对外出租。

碧桂园上海区域长租公寓事业部总经理蔡红梅曾对媒体表态,首批项目为15年租期,计划于5年内回正,进入盈利期;对长租的回报率要求为IRR(内部收益率)在25%之上,1/3租赁周期内回正。

更早探索长租公寓领域的万科,目前已经在22个城市拥有1.6万间公寓,并计划在2017年发展至15万间。以“泊寓”作为其长租公寓品牌,将制作统一的管理平台以统筹项目拓展、运营管理、价格审批及财务结算等事务。

除此之外,万科还在部分区域试水高端人群服务式公寓、蓝领公寓等细分产品。

“2017年,万科把长租公寓作为重要着力点,主要在核心城市发展。”万科董秘朱旭曾在2月份销售及经营情况电话会议上如是说。

根据万科2017年半年报告显示,由于长租业务的发展,公司的长期摊销费用大幅增加近32%至12.67亿元。

龙湖作为首家将长租公寓定位于主航道业务的房企,旗下“冠寓”是集长租公寓、联合办公、配套商业于一身的小综合体形态。

龙湖集团副总裁兼北京公司总经理宋海林表示,龙湖要做的不是简单的长租公寓,而是基于优化城市功能,区域职住平衡为理念,联合天街、一展空间和冠寓,打造1+1+1>3的微生态生命体。

龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石表示,其目标是到2020年长租公寓租金收入将达到20亿元,在此之前,对冠寓并没有盈利要求。

有业内人士表示,目前国内租赁业仍处于起步探索阶段,确实存在长租公寓面临的利润不高、回报时间较长等问题。

“70年自持物业,不能用10年、6年回本的逻辑来算。”旭辉领寓CEO张爱华如此直言。

“万亿级”的竞技场

“房价会越来越贵,人们越来越买不起市中心的房子,而当下90后消费者也越来越不在乎买房。”新派公寓创始人王戈宏告诉《21CBR》,其未来的主流客户群体正在发生变化,他们会选择住自己喜欢的房子,而不是要拥有这个房子,“长租公寓未来在中国是个万亿级市场。”他表示。

早在开发商之前,市面上的已经不少品牌公寓先行试水,例如新派公寓、魔方公寓、YOU+国际青年社区等,其主要客群多数为刚毕业大学生及白领人群,单身青年为主,年龄集中在20-35岁区间。

王戈宏说,单身时代、居住消费观念变革、新刚性需求以及中产阶级的品质时间成本,才是当下谈租房的门道。

根据《租赁市场系列研究报告》表明,目前中国租赁人口已经达到1.6亿,从总量上看远远高于美国、英国、日本。租赁房屋4600套,针对人口数量需求,供给上还有很大提升空间。

随着城镇化的推进,被称为“新市民”的流动人口呈现出年轻化、长期定居、家庭化流动的生存特征,将衍生出更多的租赁需求。

“租赁市场未来是更大的市场。”此前数据预测,2020年有近9000万套房源,2020年会产生1.7万亿元的流水。“在这段时间里,租金增长速度可能是40%。”业内认为,中国未来五年处于由增量市场向存量市场过渡的阶段。

做公寓行业,需要更大的耐心。“公寓行业不是暴利行业,不要期望现在能赚钱。”YOU+国际青年社区联合创始人兼CEO刘昕对《21CBR》表示,从投资回报率来讲,现在不是回收利润的时候,而是要规模和要服务的时候。但他依然表示乐观,“当今的长租公寓市场,大概就是六个字:天时地利人和。”

作为未来“万亿级”的市场,长租公寓领域站在了黎明前夜,不仅有品牌公寓,还有地产开发商、互联网企业、各路资本等,正在迎来更多人潮,组建成为房地产行业的下一个竞技场。

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